Штраф за остекление балкона

Разрешение на остекление балкона, лоджии. Штрафы и порядок согласования незаконного остекления сооружений

Из статьи Вы узнаете:

Собственникам квартир, решивших остеклить свой балкон или лоджию, необходимо помнить, что любое нарушение первоначального внешнего вида фасада здания, без предварительного согласования с отвечающими за это конторами, является незаконным. В зависимости от совокупности факторов (например, сильный диссонанс цветовой гаммы с оттенком здания) и случая (обход контролирующей комиссии) на владельца жилища может быть наложен штраф.

Поэтому, рано или поздно владельцу необходимо будет, все-таки, заняться оформлением разрешения на проведение работ по остеклению дополнительных квадратных метров.

Порядок действий для получения разрешения на остекление балкона.

При сдаче объекта в эксплуатацию, бюро технической инвентаризации (БТИ) предоставляет городу технический паспорт здания, в котором, помимо всего прочего, указывается точное местоположение, этажность, серия, номер дома, количество квартир и т.д.

После заключения договора на покупку квартиры ее владелец в БТИ оформляет документы на право собственности купленной жилплощади. Вместе с «правом…» представитель БТИ вручает собственнику технический паспорт на квартиру.

[tip]Важно! Любое изменение либо внутренней (перепланировка), либо внешней (остекление балкона, установка спутниковой тарелки) составляющей квартиры или дома регламентируется соответствующим законодательным актом, в котором четко указано, что на такое изменение необходимо заручиться разрешением (БТИ).[/tip]

При желании остеклить балкон, собственник жилья с паспортом обращается в БТИ города. Составляется заявление, к которому подкрепляется схематичное изображение предстоящих изменений и планируемый к использованию материал для остекления (пластик, дерево и др.).

Представители БТИ просчитывают возможность остекления балкона с учетом всех требований норм: противопожарных, санитарных, гигиенических, безопасной эксплуатации и т.д. На данную операцию уходит примерно месяц. Если все соответствует принятым нормам, то выдается разрешение (а потом и новый технический паспорт) на перепланировку. После получения такого разрешения можно приступать к остеклению балкона или лоджии.

Почему требуется разрешение на остекление балкона?

Если остекление выносного сооружения было произведено самовольно, то есть незаконно, то на собственника квартиры, в соответствии с КоАП РФ ст. 7.21, может быть наложен штраф. Его размер на конкретный период времени можно уточнить в БТИ.

Второй момент. При продаже, либо обмене квартиры с незаконно возведенным остеклением балкона, скорее всего, возникнут определенные трудности. Любое агентство недвижимости внимательно относится к соблюдению буквы закона. И поэтому вполне может отказаться производить сделку при отсутствии разрешения на остекление.

Является ли остекление балкона перепланировкой?

По своей сути остекление не является перепланировкой, однако оно приравнено к ней, так как при облагораживании внешнего вида балкона, помимо того, что видоизменяется архитектурный облик строения, нагрузка на плиты перекрытия (за счет веса применяемых материалов) становится больше.

Существующие запреты при проведении остекления.

Да, да они есть, хотя наверняка, планирующий провести остекление балкона хозяин квартиры, даже не подозревал об их существовании.

Например, запрещается остекление выносного сооружения с обшивкой деревом внутренней его части. В этом случае нарушаются правила пожарной безопасности. Кстати, отделка любыми горючими материалами также категорически запрещена. Причем это сделано не потому, что существует возможность самопроизвольного возгорания какого-то конкретного балконного сооружения, а из-за того, что при возникновении пожара будет невозможна эвакуация людей через предназначенные для этих целей балконы.

При желании ознакомиться со всем списком запретов, необходимо обратиться, опять же, в бюро технической инвентаризации.

Чем грозит незаконное остекление балкона?

Как указывалось выше – штрафом. Его размер – 2000-2500 руб. Вместе с этим собственника жилья обяжут произвести демонтаж самовольно возведенной конструкции.

При постоянном игнорировании требований о демонтаже, то, согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ, управляющая организация может потребовать выселение владельца , осмелившегося без разрешения остеклить балкон.

Справедливости ради, стоит сказать, что до таких мер ситуация редко когда доходит (лишь в случае какой-то особой ситуации, грозящей разрушением части здания). В большинстве случаев все ограничивается штрафом и необходимостью, в конечном счете, узаконить самовольно возведенное балконное остекление.

Порядок получения разрешения.

На примере г. Москва рассмотрим порядок действий, необходимых для получения разрешения на проведение остекления балкона дома:

1. Следует заранее позаботиться о получении технического паспорта на жилье (в БТИ).
2. Необходимо организовать получение технического заключения о возможности остекления (в проектно-конструкторской организации, ответственной за разработку проекта возведенного строения).
3. После чего нужно обратиться в организацию, имеющую разрешение на проектирование (в подавляющем большинстве случаев это та же организация, которая выдала техническое заключение) по поводу разработки проекта остекления.
4. Согласование полученных бумаг с домоуправляющей компанией.
5. Согласование в Роспотребнадзоре на соответствие санитарно-гигиеническим нормам.
6. Заключение Госпожнадзора на предмет соответствия проекта остекления пожарным нормам.
7. Москомархитектура должна подписать согласование на соответствие проекта остекления внешнему виду здания.
8. Тем жильцам, которые владеет квартирой по договору найма, нужно будет обратиться в департамент жилищной политики г. Москвы (или в другой орган, в ведомстве которого находится квартира).
9. В том случае, если здание является памятником архитектуры, нужно будет согласовать проект на остекление с Москомнаследием. Эта инстанция одна из самых сложных. Здесь часто отказывают в разрешении на остекление.
10. Если здание расположено вдоль правительственной трассы, то необходимо согласование с ФСО (Федеральной службой охраны).
11. После того как все согласования будут получены, нужно сдать документы в Мосжилинспекцию округа. Именно она выдаст разрешение на остекление.

Действия после того, как будет получено разрешение на остекление балкона или лоджии и произведены эти работы?

• После того как работы по остеклению в соответствии с проектом будут выполнены, нужно пригласить сотрудника Мосжилинспекции и управляющей компании (ДЭЗа), которые должны составить и подписать акт о переустройстве. В некоторых случаях возникает необходимость приглашения представителя управы района.
• Если комиссия обнаружит отступления от прежде согласованного проекта, то акт не будет подписан и нужно будет получить согласования на эти, не учтенные прежним проектом, изменения.
• Приглашается инспектор БТИ для проведения замеров и внесения изменений в технический паспорт квартиры.

Мой балкон — моя крепость. Как в России борются с остеклением лоджий

Застеклить балкон — естественная необходимость для многих жителей средней полосы России. Таким способом люди защищают часть своей квартиры от снега, дождя и прочих погодных катаклизмов. Особенно усердные выводят на лоджии отопление и освещение: так помещение становится полноценной частью жилой площади.

В настоящий момент доля квартир с застекленными лоджиями и балконами составляет 70–80% от всего жилищного фонда в Москве, подсчитали в риелторском агентстве «Азбука жилья» по просьбе «РБК-Недвижимости».

«Остекление балкона для россиян вещь, прежде всего, практичная, — объяснил генеральный директор этого агентства Владимир Каширцев. — В российском климате застекленный балкон имеет ряд преимуществ: на нем можно сушить белье, сделать зону отдыха. В квартиру проникает меньше шума, пыли и грязи с улицы, в комнате становится теплее. Плюс здесь можно хранить различные вещи, начиная от коробок, заканчивая велосипедами и колясками».

Обустройство балконов и лоджий не принято считать сложной манипуляцией: многие делают это своими силами и не задумываются о том, чтобы получать какие-то документы в государственных инстанциях. Между тем остекление может оказаться по-настоящему нелегальным — в России существует сразу несколько препятствий для тех, кто решит облагородить собственный балкон. «РБК-Недвижимость» расспросила юристов, риелторов и архитекторов о том, какие препятствия стоят перед людьми, которые решатся на остекление.

Перепланировка или переустройство

Поскольку остекление балкона или лоджии не меняет площади квартиры, то оно не является перепланировкой — но по закону признается переустройством, рассказала руководитель одного из офисов риелторского агентства «Миэль» Ольга Тихонова. Разница существенная: если перепланировка подразумевает перенос стен и изменение конфигурации комнат, то переустройство — это банальная перекладка электропроводки и других инженерных сетей.

Для легализации перепланировки собственнику требуется множество бумаг и согласований. В том случае, если с остеклением балкона или лоджии проводятся стандартные работы в обычной квартире, никаких запретов или ограничений быть не может, считает управляющий партнер компании «Правовое решение» Сергей Воронин. «Остекление балконов или лоджий ни в каких документах не прописывается — оно полностью лежит на собственнике квартиры до тех пор, пока изменения не меняют тип владения помещением», — указал адвокат.

В большинстве случаев установка оконных рам действительно производится без разрешительной документации, однако законы предусматривают ряд исключений, предупредили в «Азбуке жилья».

В каких случаях остекление запрещено

• Если остекление нарушает правила пожарной безопасности. К примеру, нельзя остеклить балкон, если он является выходом на пожарную лестницу, что характерно для жилой застройки 1970–1980-х годов.
• Остекление запрещается, если оно нарушает внешний вид зданий, представляющих историческую ценность или являющихся памятниками архитектуры.
• Запрещено остеклять балконы ветхих домов, где велик риск разрушения несущих плит.

По информации Европейской юридической службы

«Остекление балконов и лоджий напрямую не относится к перепланировке в силу закона, но приравнивается к этому понятию, поскольку остекление, как любое другое изменение жилой или общей площади, должно соответствовать определенным нормам: санитарным, гигиеническим, пожарным, нормам безопасности эксплуатации и другим, — рассказала ведущий юрист Европейской юридической службы Юлия Вазян. — Следует учитывать, что при остеклении не только изменяется архитектурный вид здания, но и увеличивается нагрузка на плиты перекрытия и отделку фасада за счет веса стекла и отделочных материалов».

Зачем ограничивают остекление

Попытка избежать избыточной нагрузки на дом — основная причина запретов на остекление лоджий. «Иногда владельцы, застеклив и утеплив балкон, демонтируют внутренние оконные рамы и даже выносят на балкон батареи отопления. Это считается перепланировкой и переоборудованием», — указал директор юридического департамента Century 21 Россия Дамир Хакимов.

«Если первоначальная конструкция балкона не имеет крыши, а следовательно, не имеет объема, то его застекление фактически означает внесение изменений в конструкцию фасада здания, — добавил Хакимов. — То же самое будет, если застекление осуществляется с выносом рамы за линию фасада — получится увеличение объема балкона. Также перепланировкой может считаться сооружение козырька над балконом».

К обязательному согласованию остекления балконов и лоджий относятся также квартиры, расположенные на последнем этаже жилого дома, обратили внимание в Европейской юридической службе. «[В этом случае] устройство остекления выполняется не от ограждения до ограждения, а с устройством крыши и крепления к фасаду здания», — разъяснила Юлия Вазян.

В группу риска попадает и панорамное остекление, предупредили в юридической фирме «Правовое решение». «Это повышает нагрузку на плиту в два-три раза, — рассказал адвокат Сергей Воронин. — Разрешение или согласование государственных органов требуется и тогда, когда полностью меняется плита, что не предусмотрено в проекте дома». «Без изучения проекта работ по застеклению нельзя ответить на вопрос, будет ли в конкретном случае застекление считаться перепланировкой. При наличии сомнений лучше обратиться за консультацией в орган власти, отвечающий за согласование», — заключил Дамир Хакимов.

Где согласовать остекление

• Бюро технической инвентаризации (БТИ). Сюда нужно предоставить проект, где указаны размеры, места стыков, смета материалов и пр. Этот документ должен включать расчет нагрузки на перекрытия и заключение о возможности выполнения работ.
• Архитектурно-планировочное управление. Здесь необходимо согласовать изменение фасада здания — цвет и рисунок наружной обшивки балкона.
• Районное отделение пожарного надзора. Служба проверит общую огнестойкость материалов, указанных в смете, и выдаст заключение о том, что перепланировка не затруднит эвакуацию при пожаре.
• Санитарно-эпидемиологическая служба. Выдает справку о соответствии функционального использования здания и соблюдении санитарных норм.
• Жилищная инспекция. В эту службу нужно представить заключения всех инстанций — здесь вынесут итоговое решение о том, соответствует ли остекление балкона действующим нормативам. Само разрешение выдается межведомственной комиссией.

По информации Европейской юридической службы

Собственную PR-кампанию против остекления лоджий ведут архитекторы, которые считают застекленные балконы неэстетичными. Остекление балконов в многоквартирных домах стали настоящим бедствием последних 20 лет — рассказала «РБК-Недвижимости» глава московского бюро MAD Architects Мария Николаева. — Зачастую балконы незаконно наращивают, делают остекление в пол или закрывают остатками древесины от дачного сезона. Каждый собственник думает о расширении собственной площади, забывая при этом, что экстерьер здания страдает и превращается в сборную солянку коробок на фасаде».

«Такая небрежность нарушает архитектурный облик района и создает диспропорции пространства, — продолжила Николаева. — Особенно жаль, когда пластик крепится к колоннам в сталинских домах, стирая из виду лепнину. В Европе в исторических центрах городов не встретить остекленных балконов, а за самовольное изменение фасадов можно получить серьезный штраф».

Восприятие балкона и лоджии как функционального пространства крайне субъективно — оно зависит от приоритетов, привычек и социального статуса каждого конкретного жильца, отметил глава архитектурного бюро IQ Эрик Валеев. «Странно ожидать, что пролетарский подход «всем все одинаково» будет применим к современному обществу, — указал Валеев. — Отсюда безграничные творческие экзерсисы жильцов на фасадах. Кто-то любит чистый не захламленный открытый балкон, кто-то использует его как склад, для других это способ уединения, а для кого-то и вовсе огород».

Обратитесь в Министерство культуры

Помимо сугубо технических причин остеклению балконов и лоджий может помешать месторасположение или охранный статус дома. «Если дом является фасадным, относится к памятникам архитектуры, то потребуются дополнительные согласования с различными ведомствами — от жилинспекции до Министерства культуры. Это будет сложно», — утверждает Ольга Тихонова из агентства «Миэль».

Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ:

— До революции балкон был украшением: он присутствовал далеко не в каждой квартире и являлся элементом статуса. Аренда квартиры с балконом была дороже, чем жилья без балкона, а хозяину не приходило в голову его стеклить. К концу XX века балкон начинает восприниматься не как благо и собственная часть улицы, а как недоделанная часть квартиры и, по сути, потерянная площадь. Начинается эпоха остекления. На это есть несколько причин: наша страна вступает в эпоху потребления, вещей становится больше, кладовок нет или не хватает, ценность каждого метра растет, жильцы стараются выжать из квартиры максимум. Одновременно на улицах становится больше автомобилей, и у людей растет необходимость в защите от шума и пыли. Тут не до роскоши.

Отношение к балкону как к роскоши и впрямь существовало, подтвердили в сервисе по поиску дизайнеров и подрядчиков для ремонта Houzz. «Сегодня модной считается концепция нетронутого балкона со столиком, стульями, цветами, местом для отдыха, — суммировала опыт различных дизайнеров главный редактор портала Houzz в России Елена Амбросимова. — В условиях малогабаритной квартиры, пожалуй, это и есть та самая роскошь: позволить себе выделить весь балкон только на отдых, а не на хранение летней резины, могут немногие».

В настоящий момент все больше новостроек еще на этапе возведения получают застекленные балконы и лоджии, отметили риелторы и архитекторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «В ряде новых проектов на первичном рынке делают акцент именно на лоджиях, когда зона лоджии включена в теплый контур квартиры, а покупатель сам решает, отделять ли как-то эту зону. Таким образом возрастает эффективная площадь квартиры, плюс собственнику нет нужды придумывать, как отапливать лоджию», — объяснил Владимир Каширцев из «Азбуки жилья».

«Некоторые застройщики реализуют проекты с застекленными лоджиями по всему световому фронту. Получается некая вторая «кожура», которая понижает уровень освещенности в квартире и уменьшает ее полезную площадь, — рассказал Эрик Валеев. — Я считаю, что необходим комплексный подход. Авторы проекта должны задавать параметры будущего остекления, чтобы получилась архитектура «с открытым кодом».

В качестве примера руководитель бюро IQ привел лауреата Притцкеровской премии Алехандро Аравену, который создает целые кварталы «половинчатых» домов. «[В таких районах] жильцы по мере необходимости сами достраивают вторую часть, — указал Валеев. — Необходимо придумывать проекты, в которых уже запрограммированы возможности расширения — чтобы это не портило, а, напротив, оживляло фасады».

Судебные прецеденты

В российских законах не прописано, что нужно обязательно получать разрешение на остекление балкона, однако в стране уже сложилась судебная практика с делами, по итогам которых владельцев обязывали снимать остекление, заявила Ольга Тихонова из агентства «Миэль».

Юлия Вазян, ведущий юрист Европейской юридической службы:

— Некоторые ограничения вызывают массу споров в судебной практике. Так, Санкт-Петербургский городской суд решением от 17.01.2012 № 0254 обязал собственника квартиры демонтировать самовольно возведенное застекленное ограждение балкона квартиры, поскольку разрешительная проектная документация на остекление балкона с устройством козырька отсутствует, а остекленное ограждение не соответствует требованиям строительной безопасности, так как балкон обшит материалами, относящимися к категории «сильно горючие».

В то же время Дзержинский городской суд Нижегородской области вынес решение об отказе в иске лица, обратившегося с требованием к собственнику привести помещение в первоначальное состояние. Истец утверждал, что было произведено остекление балкона с использованием деревянных конструкций без получения соответствующего решения собственников жилья многоквартирного дома и контролирующих органов, а сам факт остекления нарушает архитектурный облик жилого дома. Застекленный балкон собственника узаконили.

Сейчас наличие остекленного балкона не влияет на цену, однако делает квартиру более привлекательной для покупателя, убеждены в агентстве «Миэль». «Еще 10–12 лет назад клиенты мало внимания обращали на наличие остекления, так как спрос [на квартиры в Москве] был гораздо выше», — заявила Тихонова.

«Лет 10–15 назад делать остекление балкона было модным, — подтвердил Владимир Каширцев. — В начале 2000-х для остекления использовали алюминиевый или деревянный профиль. Сейчас им на смену пришли пластиковые стеклопакеты: началась новая волна остекления. Наличие качественного стеклопакета можно рассматривать как плюс при продаже квартиры, хотя сейчас на стоимость жилья застекленный балкон не влияет. На вторичном рынке для продажи важны все характеристики в совокупности».

«Балконная» амнистия. Тысячи петербуржцев избегут наказания рублем

Петербург едва не оказался на грани скандала, в который мог быть втянут почти весь город. Речь идет об остеклении балконов и лоджий. Дело в том, что изменения, недавно принятые в рамках местного законодательства, ставили граждан, застекливших балкон без разрешения администрации, фактически вне закона. В итоге тысячи владельцев недвижимости могли объявить нарушителями и наказать рублем.

Без срока давности

Напомним: такое право властям давали поправки в ст. 18 закона «Об административных нарушениях в Санкт-Петербурге», вступившие в силу 10 января 2020 г. Там было прямо сказано, что собственникам могут предъявить претензии «за самовольное изменение фасада, включая дополнительное остекление и установку козырьков».

Важная деталь: закон имел обратную силу, а это значит, что в зону риска попадали и те, кто без согласования выполнил такие работы 10 или 20 лет назад. Штраф для граждан — от одной до пяти, для юридических лиц — от 20 до 100 тысяч рублей. Приходить они могли каждый месяц, до демонтажа.

Влетит в копеечку

В Петербурге такой несчастный случай произошел в 2011 году в Калининском районе. Тогда наледь, упавшая с самодельного балкона, убила 18-летнюю студентку. Следователи доказали: если бы металлической крыши не было, снег не задерживался бы на выступе, превращаясь в сосульки, а спокойно соскальзывал вниз. Хозяину квартиры назначили наказание в виде исправительных работ, также он выплатил крупную сумму по иску родителей погибшей девушки.

Конечно, можно было легализовать давние работы, однако законопослушным гражданам обойдется это в копеечку. Все вместе выльется в сумму до 100 тысяч и больше, так что желающих найдется немного.

Еще один вариант — провести комплексное остекление фасада всего дома и, таким образом, узаконить и свой личный балкон. Правда, в реальности этого можно добиться только в многоэтажках массовых серий, а вот в «сталинках» вряд ли получится. Кроме того, надо иметь как минимум сплоченное товарищество собственников жилья или сильную управляющую компанию. Сложность пути подтверждает и статистика: за последние четыре года лишь шесть домов попытались таким образом справиться с возникшей задачей.

Как результат, депутаты ЗакСа в последнее время стали получили массу обращений от горожан, не понимающих, почему они должны быть наказаны за балконы в «хрущевках», остекленные еще в советское время. Тем более, что чаще всего это делалось для утепления и прибавки дополнительных метров к весьма скромной по размерам жилплощади. А некоторые купили квартиру с уже готовой конструкцией.

«Балконная» амнистия?

К счастью, депутаты не стали отодвигать проблему и оперативно включились в ее решение. Уже 5 февраля в парламенте обсудили соответствующий законопроект. Его суть в том, что наказание за самовольное остекление возможно, только если это было сделано после 11 января 2020 г., а не задним числом. Недопустимо и изменение фасадов жилых домов в центре. Они охраняются по особым нормам, принятым для исторических кварталов. Если губернатор подпишет документ, он вступит в силу через 10 дней после опубликования. Пока же решение было принято в первом чтении. Его уже назвали «балконная амнистия».

«Новый законопроект направлен на устранение возможности двоякого толкования некоторых положений действующего закона «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге», где предусмотрена ответственность за самовольное изменение фасадов, — подчеркнул спикер ЗакСа Вячеслав Макаров. — Изначально эти нормы вводились с целью защиты архитектурного облика города. Прежде всего — его исторической части, от безответственных действий некоторых владельцев коммерческой недвижимости, уродующих фасады зданий. Однако многочисленные обращения граждан и оперативно проведенный депутатами мониторинг показали, что под удар могут попасть и владельцы обыкновенных квартир в «спальных» районах.

Мы живем в северном городе, где большую часть года использовать открытый балкон или лоджию очень сложно. Поэтому, начиная еще с советских времен, в районах массовой застройки типовыми зданиями, не имеющими заметной архитектурной ценности, петербуржцы массово остекляли свои балконы. С тех пор прошло много лет, зачастую не раз поменялись и собственники квартир. Наказывать нынешних владельцев такого жилья сегодня несправедливо и неправильно».

Самовольное остекление балкона вне закона?

Если не получить разрешение, последует наказание.

Мало кто из нас доволен планировкой своей квартиры, особенно в момент ее покупки. Если возникает желание это исправить и сделать перепланировку, приходится побегать по инстанциям, чтобы получить разрешение. Об этом знают практически все. Как и о том, что незаконная перепланировка может доставить много неприятностей. За нее не только оштрафуют, но и потребуют привести все в первоначальное состояние в соответствии с требованиями статьи 29 Жилищного кодекса РФ. А это дорого.

Но не все знают, что к перепланировке квартиры, в том числе, относится и остекление и любые переустройства балкона, которые не предусмотрены первоначальным проектом дома. Со всеми вытекающими последствиями.

Самовольное остекление балкона вне закона?

Мало кто задумывается о том, что устанавливая окна на балконе, он вносит изменения в первоначальный внешний вид фасада многоквартирного дома, на которое требуется предварительное согласование, начиная с получения разрешения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и соответствующей визы ТСЖ или управляющей организации, как это предписывает Жилищный кодекс РФ. После этого необходимо внести изменения в технический паспорт квартиры.

Таким образом, остекление балкона действительно является перепланировкой жилого помещения. И на это указывает сложившаяся судебная практика. Есть решения судов, из которых следует, что если собственник квартиры решил сделать остекление балкона, которое повлекло изменение фасада многоквартирного дома, он должен получить разрешительные документы на проведение перепланировки/переустройства.

Как вариант можно попытаться согласовать уже произведённое остекление балкона. Особенно, если остекление уже было в приобретенной квартире. Конечно, желательно при покупке квартиры изучить все документы. Если балкон застеклен, должна быть соответствующая разрешительная документация. Если ее нет, то покупая незаконно перепланированную квартиру, новый собственник с момента перехода в ее в его собственность принимает ответственность на себя. Теперь он должен оформить за прежнего собственника разрешение на перепланировку, а в случае отказа в таком разрешении – провести демонтаж.

Наказание за застекленный без разрешения балкон

Вопросы о незаконной перепланировке могут возникнуть не только в случае продажи квартиры или передачи ее по наследству, как думают многие. Очень часто такие вопросы возникают у ТСЖ или управляющей организации буквально на «ровном месте». По жалобе других собственников жилья или входе проверки пожарного надзора, например. Ведь на многих балконах многоквартирных домов по проекту предусмотрены запасные пожарные выходы. Но жильцы спиливают лестницы, заваривают люки и стеклят балконы.

В этом случае собственника жилого помещения могут оштрафовать по статье 7.21 КоАП РФ за самовольную перепланировку жилого помещения в многоквартирном жилом доме. Размер штрафа некритичный: от 2 000 до 2 500 рублей. Но кроме штрафа владельцу квартиры будет предложено в добровольном порядке демонтировать самовольно установленные конструкции. При отказе самостоятельно демонтировать остекление балкона, управляющая компания и ТСЖ могут обратиться в суд с требованием обязать демонтировать остекление балкона в принудительном порядке. И тогда к вам придут судебные приставы, а оплатить демонтаж все равно придется из своего кармана.

За остекление балконов москвичей снова будут штрафовать

Власти Москвы приняли решение об отмене амнистии на несогласованную перепланировку квартир, в частности включающую в себя остекление балконов, для повышения уровня безопасности жилых объектов, сообщает портал ОКНА МЕДИА.

Постановлением правительства столицы с 1 декабря текущего года действие амнистии на перепланировку квартир было прекращено. Таким образом, с начала этого месяца всех собственников, которые проводят самовольные работы без разрешения контролирующих органов, ожидает штраф.

Как отмечают в Мосжилинспекции, в первую очередь, отмена амнистии была необходима для приведения законов Москвы в соответствие с Жилищным кодексом РФ. Кроме того, в ведомстве заявили о том, что, получив возможность согласования перепланировок уже после их проведения, жители столицы, не уведомляя Мосжилинспекцию, осуществляли работы, которые могли поставить под угрозу безопасность жилых домов.

Прекращение действия амнистии на перепланировку жилья лишило собственников данной возможности. Начиная с 1 декабря, владельцы квартир обязаны обращаться в контролирующие органы и согласовывать перепланировки перед их проведением.

Так, после отмены амнистии на несогласованные перепланировки за проведение самовольных работ, включая остекление балконов, собственников жилья будут штрафовать. Физических лиц ожидает штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей, юридических — от 300 до 350 тысяч рублей.

В Мосжилинспекции уточнили, что прекращение действия амнистии не ужесточит требований к переустройству жилья. Столичные власти считают, что запретив проведение перепланировок жилья без разрешения контролирующих органов, повысится безопасность домов.

Инициатором амнистии за перепланировку квартир в свое время выступил мэр столицы Сергей Собянин. В результате, с декабря 2011 года москвичи получили право самостоятельно осуществлять перепланировки, не согласовывая проведение работ. В то время столичные власти посчитали процесс согласования перепланировок слишком сложным и забюрократизированным. В итоге были отменены санкции за несогласованные перепланировки квартир, которые не несут угрозы дому, а все процедуры по перепланировке свели в службу «одного окна» Мосжилинспекции.
ОКНА МЕДИА рекомендует прочесть: Популярные системы остекления балконов

Как согласовать остекление балкона или лоджии, и нужно ли это делать в 2020 году?

Содержание статьи:

Согласование замены остекления— важная процедура, но она нужна далеко не всем и не всегда. Как всё сделать правильно, мы расскажем вам в этой статье.

Остеклённый балкон или лоджию часто используют в качестве кухни, кабинета или места для отдыха. К сожалению, владельцы городских квартир нередко сталкиваются с трудностями, так как с официальным согласованием остекления балконов и лоджий не все так просто.

Согласование остекления балкона или лоджии с городскими властями

На основании разъяснения Минстроя России от 03.04.2006 г., если при выполнении стандартных отделочных и стекольных работ на балконах не сносятся капитальные стены и не меняется внешний вид фасада здания, то согласование с городом не требуется. А вот Жилищный кодекс согласование остекления требует. Данное противоречие законов на практике используется, как «лазейка» и позволяет обойтись без согласования.

При желании, всё же получить официальную бумагу от городских властей, мы рекомендуем запастись терпением и готовится к финансовым затратам. Практика показывает, что получение официального документа об остеклении балкона при отсутствии изменений фасада здания вам может обойтись в сумму от 100 до 600 тысяч рублей. К сожалению, не у каждого имеются такие свободные средства.

Также, мало кто согласовывает демонтаж балконной двери (для объединения гостиной и утепленного балкона). В случае продажи квартиры поставить дверь обратно не составит большого труда. Это может обойтись всего в 10 000 рублей. Таким образом, устранение такого «нарушения» обойдется буквально в «копейки», в сравнении с хлопотами по получению разрешения.

Что нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах:

• установку радиаторов отопления на балконе;
• снос капитальной стены и любых элементов несущих конструкций (например, срубание железобетонной перемычки над проемом);
• демонтаж порожка под дверью;
• остекление балкона или лоджии в доме, являющимся памятником архитектуры;
• применение пожароопасных отделочных материалов, так как в случае их возгорания эвакуация через балкон или лоджию будет невозможна.

Об основных аспектах по согласованию замены остекления вы можете прочитать в Постановлении Правительства СПб №1135 «Правила содержания и ремонта фасадов». Там вы найдете официальную информацию, связанную с согласованием остекления лоджии или балкона.

Кратко о том, что не требует согласования:

• работы, не затрагивающие несущих конструкций и архитектурного облика здания;
• замена напольных покрытий (линолеум, плитка, паркет);
• замена старых окон на новые.

Будете ли вы согласовывать остекление балкона с городскими службами, решать вам. Не так давно наш заказчик решил пойти этим путем. Он потратил много времени, денег и нервов. В итоге готовое решение он получил только через 8 месяцев, заплатив за это в общей сложности 540 000 рублей. Выводы для любого человека здесь очевидны.

Согласование остекления балкона или лоджии с управляющей компанией (УК)

Более сложным и запутанным считается согласование замены остекления с управляющей компанией.
Все Управляющие Компании можно распределить на 4 категории:

1. УК разрешает остекление балкона или лоджии без согласования с инженером УК

Если вы столкнулись с такой управляющей компанией, вам повезло. Вам нужно лишь выбрать компанию, которая качественно окажет услуги по остеклению и отделке.

2. УК идёт навстречу, но требует наличие проекта

В этом случае вам понадобится:

• специальный проект (заказывается в компании, которая будет проводить остекление);
• заверение этого проекта в вашей управляющей компании;
• дополнительный сбор за так называемый «технадзор» (от 3000 до 12000 рублей, но иногда обходится без него).

При таком варианте теряется время на подготовку проекта
(3-7 дней) и визирование его представителями УК (от 3 дней до 1 месяца).

Все взаимодействия по согласованию замены остекления с управляющей компанией чаще всего ложатся на плечи выбранного подрядчика. Для заказчика это является дополнительным плюсом.

Шаблон заявления на согласование замены остекления с УК: Заявление

Пример проекта по замене фасадного остекления балкона: Проект

3. УК разрешает замену остекления, но только в одной конкретной компании

Данный вариант несет определенные риски и финансовые затраты.

Бывает так, что нечистые на руку работники управляющих компаний пойдут навстречу и согласовывают замену остекления только, если вы обратитесь в «нужную» компанию, которая оказывает услуги по остеклению лоджий и балконов. При этом ценники у них выше на 20-40%, в сравнении с аналогичными компаниями, работающими без таких преференций. Естественно, эта дополнительная финансовая нагрузка ложится на плечи заказчика.

Здесь нужно понимать пару моментов:

1. УК не имеет право навязывать услуги той или иной компании.
2. УК не является законодательным органом. Напротив, это нанятая жильцами организация, которая должна оказывать помощь, а не препятствовать. Если владелец квартиры хочет делать что-то, что не противоречит законодательству, то УК не в праве мешать.

Если вам «повезло» жить в доме под управлением такой УК, то соглашаясь на услуги навязываемого вам конкретного подрядчика, вы можете столкнуться как с дополнительными тратами, так и часто со спорным качеством монтажа. Такие «балконные компании» создаются именно для быстрого заработка. Репутация для них значения не имеет.

Что делать, если ваша управляющая компания, навязывает своего подрядчика?

Наш совет такой: если управляющая компания не идет навстречу, чтобы согласовать остекление балкона на ваших условиях, попросите официальную бумагу с печатью организации. Как правило, после этого навязывание заканчивается и УК перестаёт препятствовать вашим законным требованиям.

4. УК запрещает любую замену остекления

Такая управляющая компания, полностью отказывая в согласовании остекления лоджии или балкона, использует следующие аргументы:

1. Нельзя изменять внешний вид фасада здания
2. В случае вмешательства в фасад, снимается гарантия от застройщика

На первый аргумент важно ответить, что правильная замена остекления не изменяет внешний вид фасада.

Второй аргумент от УК содержит в себе откровенное лукавство, так как протечки холодного фасада от застройщика и так не являются гарантийным случаем.

Если УК категорически отказывает, мы рекомендуем так же, как и в 3-м случае, потребовать письменный ответ на официальном бланке. Внимательно изучив договор с застройщиком, вы можете обнаружить, что требования управляющей компании — не правомерны. Имея на руках письменный ответ, вы сможете обратиться с жалобой в соответствующие органы.

Ещё один действенный метод — предупредить свою УК, что вы планируете написать коллективную жалобу на протечки в фасаде (холодные фасады от застройщика текут в 90% случаев). Получив массу жалоб в короткое время, управляющая компания будет не в восторге и, скорее всего, пойдет навстречу.

Выводы

Оказывается, согласование остекления балкона — не такая уж и серьезная проблема, если знать законы и уметь ими пользоваться. Любые подводные камни можно обойти, если знать как, и отстаивать свои интересы.

Если вы хотите обустроить свой балкон и сделать его теплым, обращайтесь к нам. Если вы решились на самостоятельный ремонт балкона или лоджии, не стесняйтесь, звоните. Посоветуем и проконсультируем Вас бесплатно.

Мы всегда на связи и готовы помочь.
Звоните ежедневно по телефону +7 (812) 407-35-00

С уважением к вам и коллегам по цеху.

Самые частые вопросы об остеклении балконов и лоджий и ответы на них

1. Производите ли вы отделку балконов и лоджий под ключ?
Ответ:

Да. В разделе сайта «Отделка и обшивка балконов», вы можете выбрать подходящий для вас вариант отделки, в том числе, с установкой теплого пола, сушилки для белья, и балконных шкафчиков.

2. Делаете ли вы вынос балкона?
Ответ:

Да, мы увеличим объем вашего небольшого или узкого балкона с помощью остекления с выносом! Остекление балконов с выносом мы производим алюминиевой системой Provedal, т.к. конструкции из алюминия самые легкие из всех существующих на сегодняшний день.
Они очень прочные, долговечные и имеют высокую устойчивость к воздействиям окружающей среды.

3. Чем отличается «холодное» остекление от «теплого»?
Ответ:

Материалом, из которого изготавливается конструкция:
Теплое остекление – это привычные для вас окна ПВХ из немецкого профиля REHAU с одно — или двухкамерным теплопакетом на выбор.

Холодное остекление – PROVEDAL: алюминиевые рамы и одно стекло, если вы выбираете раздвижной вариант, либо алюминиевые рамы и теплопакет. Еще один вариант холодного остекления — SLIDORS: пластиковые рамы и два стекла либо теплопакет на выбор.

Теплоизоляцией и герметичностью конструкции:

Теплое остекление – герметично и прекрасно сохраняет тепло, как и домашние окна ПВХ. Подходит как для объединения лоджии со смежной комнатой, так и для создания отдельной дополнительной комнаты.
Холодное остекление — эстетично, но не настолько герметично, как теплое, предназначено для защиты балкона от ветра, пыли и осадков.
Стоимостью. Цены на холодное остекление балконов и лоджий ниже, так как используемые материалы дешевле, а процесс монтажа – легче, чем у тёплого остекления.

4. Какие бывают системы остекления балконов?
Ответ:

Существует всего два вида систем остекления – «тёплый» и «холодный». Каждый из них по-своему хорош и обеспечивает различные уровни комфорта.
Если ваша цель – сэкономить место на балконе и получить отличное помещение для хранения консервации, овощей или удобное место для сушки белья — выбирайте холодное остекление. Холодное остекление бывает двух видов – алюминиевые конструкции PROVEDAL и раздвижные пластиковые конструкции SLIDORS. Их основная задача – защита балкона от ветра, пыли и атмосферных осадков. Открывание створок – раздвижное, как у шкафа-купе или распашное на выбор.

Теплое остекление – это привычные вам окна ПВХ из немецкого профиля REHAU с теплопакетом. Открывание створок – распашное. Благодаря «теплому» остеклению вы получите максимальную шумо — и теплоизоляцию. Если вы хотите получить полноценную дополнительную комнату или объединить лоджию со смежной комнатой, то Вам нужен именно этот вариант.

5. Как и какую выбирать систему остекления балкона?
Ответ:

Ориентируйтесь на свои потребности. Как вы собираетесь использовать балкон после остекления?

Кладовая, летняя веранда, комната для сушки белья – холодное остекление: алюминиевое — PROVEDAL или пластиковое — SLIDORS.
Дополнительная комната, присоединение балкона или лоджии к основной комнате, максимальная тепло — и шумоизоляция, ваш вариант — теплое остекление ПВХ.

Ориентируйтесь на свой бюджет. Помните о том, что второй раз остеклять балкон вы, скорее всего, не будете. Выбирайте вариант, который немного дороже, чем вы планировали, но по силам вашему бюджету.

Есть технические ограничения для каждого из вариантов, например, на выносной балкон с ветхой плитой и металлическим парапетом можно установить только алюминиевые рамы, вызовите бесплатно специалиста по замерам, чтобы принять окончательное решение.

6. Чем отличается SLIDORS от PROVEDAL?
Ответ:

PROVEDAL – конструкции из алюминиевого профиля.

Они огнестойкие, безопасные, прочные и долговечные, а иногда и единственно возможные, благодаря своему небольшому весу, для остекления балкона или лоджии. Внешне – это элегантная алюминиевая рама, покрытая белой эмалью и одно стекло, если это раздвижная система, либо теплопакет – если система распашная. Могут иметь от 2-х до 4-х створок, которые, если вы выберите раздвижное открывание, легко снимаются для мытья с двух сторон.

SLIDORS – конструктивно система близка к алюминиевому раздвижному остеклению, но при этом не имеет ее недостатков:

Обладает лучшими теплоизоляционными характеристиками, т.к. пластик гораздо хуже проводит тепло, чем алюминий;
Может комплектоваться как стеклом (в этом случае – двойным), так и теплопакетом на выбор.
Открывание створок — раздвижное, как у шкафа–купе. Это значит, что вы значительно увеличите полезную площадь на вашем балконе.
Кроме того, SLIDORS обладает большей долговечностью, чем дерево и меньшей стоимостью, чем распашные теплые системы из ПВХ. Имеет высокую долговечность и надежность – это единственная система остекления, которая не может быть сломана, пока не разбито стекло.

7. В какие сроки остекляются балконы?
Ответ:

Срок изготовления изделий для любого вида остекления — 7-8 календарных дней. Время установки конструкций ориентировочно — простой балкон будет остеклен за 4-5 часов. Сложный балкон, с эркерами и углами будет остеклен за 7-8 часов

8. Что лучше поставить на балконные рамы, пластиковые или алюминиевые конструкции?
Ответ:

Все зависит от технического состояния вашего балкона, запланированного бюджета и цели остекления. На особо ветхие балконы зачастую возможно установить только алюминиевые конструкции, т.к. они имеют наименьший вес. Кроме того, этот вариант самый доступный по цене.
Когда никаких технических ограничений нет, то, безусловно, теплое остекление ПВХ предпочтительнее, поскольку предоставляет возможность использовать полученное дополнительное помещение в любое время года! Если вы не ставите перед собой цель максимально утеплить балкон, то выбирайте холодное пластиковое остекление системой SLIDORS. Этот вариант – нечто среднее, как по стоимости, так и по теплоизоляции, хотя и не является полностью герметичным.

9. Какой гарантийный срок предоставляется на конструкции?
Ответ:

Теплое остекление ПВХ: предоставляется 15 лет на изделие, 3 года на монтаж.

Пластиковое холодное остекление SLIDORS: предоставляется 15 лет на изделие, 3 года на монтаж.

Алюминиевое холодное остекление: предоставляется 3 года на изделие, 3 года на монтаж.

10. Какую систему остекления выбрать, если наши балконы выходят на шумную улицу?
Ответ:

Приглушение звука будет при любом варианте остекления. Но если вам необходима качественная шумоизоляция, выбирайте теплое остекление ПВХ. С ним вы можете максимально оградить себя от постороннего шума.

Если расставить все системы остекления в порядке убывания по показателям шумоизоляции, то на первом месте будет — теплое остекление ПВХ (широкий многокамерный профиль + теплопакет с возможностью добавить функцию «высокая шумоизоляция»),
на втором – холодное пластиковое остекление системой SLIDORS (узкий пластиковый профиль + теплопакет с возможностью добавить функцию «высокая шумоизоляция»),
на третьем – холодное алюминиевое остекление PROVEDAL (тонкий алюминиевый профиль + одно стекло при установке раздвижной конструкции и однокамерный теплопакет при установке распашной).

11. Станет ли теплее на балконе после остекления?
Ответ:

Безусловно. Каждая система остекления защищает ваш балкон от атмосферных осадков и ветра. Различен только уровень комфорта. Если расставить все системы остекления в порядке убывания по показателям теплоизоляции, то на первом месте окажется – теплое остекление ПВХ, оно позволяет сделать из вашей лоджии полноценную дополнительную комнату, либо присоединить лоджию к смежной комнате.

На втором месте — холодное пластиковое остекление системой SLIDORS. Хотя это остекление не является полностью герметичным, тем не менее, оно неплохо сохраняет тепло, температура на балконе, даже в лютые морозы, не опустится ниже 0 градусов Цельсия.

На третьем месте – холодное алюминиевое остекление системой PROVEDAL. Алюминий является хорошим теплопроводником, к тому же, если вы выбираете не распашную, а раздвижную конструкцию, то она комплектуется всего лишь одним стеклом, а не теплопакетом. Поэтому такое остекление не сохранит тепло, но ваш балкон будет надежно защищён от ветра и атмосферных осадков, соответственно, на нём будет достаточно комфортно в зимнее время.

12. Что нужно делать, чтобы застекленный балкон не запотевал?
Ответ:

Конденсат образуется на любом неутепленном балконе. Единственный способ предотвратить запотевание стёкол при холодном остеклении — чаще проветривать, открывать балконные створки и дверь в комнату одновременно. Если вы выбираете теплое остекление с отделкой под ключ, то этой проблемы не возникнет, т.к. дополнительное отопление – теплый пол, предотвратит образование конденсата.

13. Укрепляются ли металлические парапеты перед остеклением балкона?
Ответ:

Металлическое ограждение, не внушающее доверия, перед остеклением дополнительно укрепляется. Для этого проводятся сварочные работы или скрутка отдельных элементов парапета прочными стяжками. Объем работ по дополнительному укреплению зависит от текущего состояния ограждения. Решение о необходимости дополнительного усиления ограждающей конструкции принимает специалист по замеру после осмотра балкона или лоджии.

14. Установка пластиковых окон проводится по ГОСТу?
Ответ:

Монтаж пластиковых окон проводится в соответствии с требованиями ГОСТов и внутренним техническим регламентом компании.

Когда УО может требовать у собственника убрать остекление с балкона

Остекление балкона, не предусмотренное проектом дома, – явление повсеместное. Жители квартир уверены, что могут делать со своим балконом, что хотят, не спрашивая ни у кого разрешения, но это не так. Рассказываем, когда и почему УО имеет право потребовать от владельцев квартиры привести балкон в изначальное состояние.

Перепланировка балкона мешает проведению работ по надлежащему содержанию общего имущества

В суд с иском обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. УО требовала от собственников одной из квартир демонтировать остекление балкона.

Ранее на ОСС собственники приняли решение о проведении капитального ремонта фасада и внутридомовых инженерных систем теплоснабжения. Когда работы уже начались, оказалось, что жители одной из квартир самовольно остеклили свой балкон, и это мешает проведению капремонта фасада.

Управляющая организация неоднократно направляла собственникам этой квартиры предписания об устранении нарушения, требуя демонтировать несогласованные конструкции. Владельцы помещения не стали выполнять предписание, и УО пришлось обратиться в суд.

Компания требовала, чтобы суд обязал собственников убрать остекление или предоставить доступ в квартиру работникам управляющей организации для проведения этих работ. В последнем случае их стоимость будет взыскана с владельцев квартиры.

Собственники в суде отметили, что своими действиями никак не нарушили права и интересы управляющей организации. К тому же балкон уже был в таком виде при покупке квартиры, то есть работы произведены не ими, а прежними владельцами. Другие собственники на ОСС не принимали решения о демонтаже остекления.

Собственник квартиры не получил разрешение муниципалитета на переустройство балкона

Суды первой и кассационной инстанций, рассмотрев доводы сторон, приняли сторону управляющей домом организации. Решение основывалось на двух постулатах:

1. Собственник помещения должен соблюдать правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме и права и интересы соседей, в том числе получать разрешения на переустройство/перепланировку своей квартиры (ст. ст. 29, 30 ЖК РФ).

Ограждающие несущие конструкции МКД: фундаменты, стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции – включены в состав общего имущества собственников (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491). Такие объекты принадлежат всем владельцам помещений в доме на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Один собственник квартиры в доме не вправе использовать или переустраивать элементы общего имущества без согласия остальных жителей дома и получения разрешительных документов от муниципалитета. В ином случае, согласно ст. 29 ЖК РФ, владелец самовольно переустроенной квартиры обязан привести своё жилое помещение в прежнее состояние.

В Санкт-Петербурге действуют Правила содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений, утверждённые постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 № 1135. Согласно п. 6.13 данного документа, любые действия, связанные с устройством и изменением внешнего вида балконов и лоджий, должны быть согласованы с городским Комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА), а также с другими собственниками.

1. Управляющая домом организация отвечает за надлежащее содержание общего имущества в доме и в соответствии с решениями ОСС проводит его текущий и капитальный ремонт (ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, п. п. 10, 42 ПП РФ № 491).

УО в силу закона и наличия договорных отношений несёт ответственность за безопасность многоквартирного дома и сохранность общего имущества. Следовательно, на организации лежит обязанность по защите прав и интересов собственников многоквартирного дома, куда входит и защита их прав в судебном порядке.

Собственники на общем собрании не давали согласие на переустройство балкона и изменение фасада дома

Собственники квартиры, в которой УО требовала демонтировать остекление балкона, не смогли предоставить суду документы, подтверждающие, что переустройство жилого помещения произошло после согласования с муниципалитетом и с согласия ОСС.

Суды также не приняли во внимание довод ответчиков о том, что балкон застеклили предыдущие собственники жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, обязанность устранить самовольной перепланировку лежит не на лице, её сделавшем, а на нынешнем собственнике квартиры.

Согласившись купить квартиру в перепланированном состоянии, её новые владельцы приняли на себя ответственность и обязательства совершить действия по приведению помещения в прежнее состояние либо по согласованию сделанных перепланировок.

Также суды отметили, что на общем собрании собственников не принималось решение не только о демонтаже остекления, но и о сохранении балкона в нынешнем виде. Владельцы переустроенной квартиры не предоставили суду протокол ОСС, на котором их соседи согласились на внесение изменений в фасадное решение дома или наделили ответчиков правом остеклить балкон.

Ответчиков обязали вернуть балкону изначальный вид, соответствующий техдокументации дома, либо же предоставить УО доступ в квартиру для выполнения этих работ.

На заметку

Как правило, собственники помещений в многоквартирных домах не спрашивают ни у кого разрешения, когда закрывают балконы и лоджии стёклами и перегородками, которые не были изначально предусмотрены в проектной документации на МКД.

Управляющие домом организации и муниципалитеты при этом редко требуют от владельцев квартир с остеклёнными балконами привести фасад в прежнее состояние. Обычно это происходит из-за масштабов переустройства лоджии, жалоб соседей, угрозы жизни и здоровью людей или же когда переустройство мешает УО содержать дом в надлежащем состоянии:

1. Собственница квартиры провела перепланировку: увеличила балкон, совместив его с кухней.
2. УО сбила «пятиэтажную» сосульку, намёрзшую по вине жителей МКД.

Во избежание судебных тяжб и ситуаций, когда изменённый балкон будет угрожать безопасности людей управляющей организации следует донести до собственников помещений в МКД, что для переустройства квартиры они обязаны получить согласование муниципалитета и собственников помещений в доме.

Как не нарушить закон при установке остекления

К сожалению, многие фирмы, которые занимаются предоставлением услуг по остеклению балконов и лоджий, не информируют своих клиентов о необходимости законодательно согласовать остекление балкона или лоджии.

Но на самом деле не все так легко и просто. В 2018г. нужно уведомить уполномоченные органы о намерении внести изменения в своей квартире. Следует рассмотреть более детально, с чем придется столкнуться при принятии решения остеклить балкон или лоджию.

Порядок согласования застекления

В первую очередь, когда в эксплуатацию сдаётся жилой дом, БТИ предоставляет технический паспорт всего дома в целом. Если первоначально, по задумке застройщика, балконы не были остеклены, в этом документе будет фиксироваться подобная информация. У владельца каждой квартиры есть отдельный паспорт на жилье, где также указан подобный факт.

При остеклении вносятся изменения не только в личное пространство владельца квартиры, но и в фасад дома, который юридически, как и лестничная площадка и крыша, принадлежит другим жильцам.

В Жилищном Кодексе Российской Федерации (ЖК) указано, что перепланировкой считается изменение конфигураций квартиры, которое требует внесения корректировок в тех паспорт жилого помещения. Иными словами: остекление балконов и лоджий, согласно законодательству, считается перепланировкой, и требует разрешения уполномоченных органов.

Через многофункциональный центр подается соответствующий пакет документов на рассмотрение перепланировки жилья. Лучше заранее обратиться в ближайший центр для уточнения перечня необходимых документов, просмотреть информацию на сайте или позвонить на горячую линию.

На сегодняшний день представляются следующие бумаги:
• право собственности на квартиру (если зарегистрировано в ЕГРН);
• технический паспорт помещения.

Если квартира находится в доме, который причислен к архитектурным памятникам, то дополнительно требуется предоставить решение органа по охране подобных сооружений о допустимости проведения перепланировки жилья. Стоит помнить, что при застеклении лоджии или балкона нельзя использовать деревянные или иные легко воспламеняемые материалы.

Обратиться в органы для получения разрешения может только законный владелец, либо лицо, имеющее юридическое право обращаться от имени владельца (доверенное лицо). С заявлением также вправе прийти и квартирант, но он должен быть уполномочен наймодателем (владельцем квартиры).

Квартиросъемщик, проживающий в помещении на основании договора аренды, помимо указанных выше документов, дополнительно предоставляет:
• письменное согласие всех членов семьи квартиросъемщика, которые проживают в данном помещении;
• план переустройства помещения, оформленный в соответствии с требованиями.

Ответ о положительном или отрицательном решении уполномоченных органов на перепланировку предоставляется в срок до трех рабочих дней. Способ получения разрешения выбирается самостоятельно – либо в многофункциональном центре, либо другим способом, который указывает сам заявитель.

Последствия незаконного застекления

Согласно статье 7.21, пункту 2 Кодекса РФ об административных правонарушениях, если жилое помещение в многоквартирном доме подверглось своевольной перепланировке, гражданин обязан оплатить штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей.

Также судом может быть вынесен вердикт о принудительном съеме подобных сооружений на балконах и лоджиях, тем более, если они не соответствуют противопожарным нормам. Но, пожалуй, самое страшное это то, что судом, на основании 29-й статьи ЖК, может быт вынесен вердикт о принудительной продаже жилого помещения. Вырученные денежные средства выплачиваются собственнику с вычетом всех затрат на осуществление решения суда и приведение жилища в первозданный вид.

Стоит все же лишний раз задуматься о необходимости остекления балкона или лоджии. Если решено однозначно, что это необходимо, тогда лучше один раз обратиться в МФЦ. Потратив некоторое время и получив разрешение, можно на законных основаниях проводить все необходимые корректировки жилья.

Сейчас практически в каждом городе есть многофункциональные центры, которые избавляют граждан от необходимости бегать по различным инстанциям. Владельцу квартиры нужно просто выделить несколько дней для предоставления обязательного пакета документов.

Статьи

Можно ли остеклить балкон в МКД?

Новые многоквартирные дома (МКД) сейчас уже строятся с остекленными лоджиями и балконами, так закладывается уже на стадии проектирования. Ранее построенные МКД сдавались без остекленных балконов и лоджий. Практически все собственники домов старого фонда осуществляли остекление балконов и лоджий, при этом разрешения ни у кого не спрашивали.

С принятием нового Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) в 2005 году с более конкретным урегулированием норм жилищного законодательства по содержанию общего имущества (ОИ) МКД оказалось, что просто так остеклить балкон или лоджию нельзя, особенно, если эти действия затрагивают ОИ МКД. Такого мнения придерживается и большинство судов сейчас. Особенно в этом отличились суды г. Санкт-Петербург и Ленинградской области.

К слову сказать, в нашем регионе о таких конфликтах по поводу остекления балконов и лоджий я особо не слышала. Да и управляющим организациям лишние споры и конфликты с собственниками ни к чему, у них много других задач и проблем. Но думаю, стоит изучить данный вопрос, чтобы быть во всеоружии, если вдруг возникнет спорный момент по этому поводу. Так что же может и что не может делать управляющая организация в отношении собственников, самовольно осуществивших остекление, утепление балконов и лоджий?

В силу ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении, граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Из ч. 2 ст. 36 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту «в» части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 (далее — Правила 491), в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

Таким образом, балконные плиты (ограждающие конструкции МКД) являются общим имуществом дома, за надлежащее содержание которых в силу норм ЖК РФ, Правил 491 отвечает управляющая организация.

Остекление балконов, их утепление, а также врезание окон или дверей в несущих стенах помещений МКД, соединение балкона и жилой комнаты (кухни), по мнению большинства судов и Минстроя РФ, считается перепланировкой общего имущества МКД в случае, когда проектной документацией такого остекления не предусмотрено.

В соответствии со ст. ст. 25, 26, 29 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (ОМСУ) на основании принятого им решения. Самовольной является перепланировка, проведенная при отсутствии такого решения (согласования) или с нарушением проекта.

В силу пункта 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Кстати, про перепланировку помещений в МКД мы уже писали в нашей статьях здесь и здесь .

Письмо Минстроя России от 3 марта 2020 г. № 6370-ОГ/04: «. Переустройство либо перепланировка жилых помещений осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.

Таким образом, утепление балкона или лоджии будет производится по согласованию с органом местного самоуправления. Вместе с тем, граждане вправе заменять окна и балконные двери с низкой энергоэффективностью на окна и балконные двери с улучшенными качествами».

Определение Московского городского суда от 13 марта 2019 г. № 4г/8-2569/2019: «. В результате незаконной перепланировки нарушился архитектурный облик жилого дома, разработанный при проектировании. Ответчики, преследуя собственные интересы, изменили внешний вид дома, нарушив тем самым права других собственников. При этом также увеличилась нагрузка на плиты перекрытия и отделку фасада за счет веса стекла и отделочных материалов, кроме того, существует вероятность выпадения стекла или части оформления наружной стороны балкона или лоджии, степень огнестойкости здания снизилась.

. Исковое заявление Государственного бюджетного учреждения г. Москвы «Жилищник Таганского района» к С.Т., С.В., С.Н. об обязании приведения балкона в соответствие с архитектурным решением многоквартирного дома — удовлетворить.

Обязать С.Т., С.В., С.Н. демонтировать произведенное самовольно остекление балкона в принадлежащей им квартире по адресу: . и привести балкон в соответствие с архитектурным решением многоквартирного дома согласно технической документации в срок 30 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу.

. При этом, судебная коллегия рассмотрела доводы С.Т. о том, что суд неправильно оценил представленные доказательства, а именно, что остекление балкона не является перепланировкой, разрешения на остекление нет необходимости представлять, указав на то, что данные доводы не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции, поскольку при незаконном остеклении балкона именно дома №. по ул. . в городе Москва не только нарушился архитектурный вид здания, но и увеличилась нагрузка на плиты перекрытия и отделку фасада.

. Истец, как лицо, в обязанности которого в силу закона и наличия договорных отношений, входит соблюдение безопасности многоквартирного дома, сохранности имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, несет ответственность перед собственниками помещений за безопасность для жизни и здоровья граждан, а, следовательно, на нем лежит обязанность по защите прав и интересов собственников многоквартирного дома, куда входит и защита прав в судебном порядке, и не освобождает ответчика от обязанности устранения допущенных им нарушений.

Остекление балкона и, в связи с этим, изменение общего фасада здания сравнительно с проектным, расположенного на Садовом кольце города Москвы повлекло нарушение прав граждан-собственников дома. Оснований для иного вывода не имеется».

Аналогичные решения судов: Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20 марта 2019 г. № 33-6958/2019, от 24 мая 2018 г. № 33-8939/2018, от 25 июня 2019 г. № 33-14699/2019, от 16 июля 2019 г. № 33-16249/2019, от 3 сентября 2019 г. № 33-18924/2019, Определение 5 кассационного суда общей юрисдикции от 21 января 2020 г. № 88-280/2020, Апелляционное определение Саратовского областного суда от 4 июня 2019 г. по делу № 33-4551 (иск подан от имени собственника).

Управляющая организация при обнаружении фактов незаконной перепланировки общего имущества МКД должна обязательно произвести внеочередной осмотр общего имущества МКД, в котором также могут принять участие заинтересованные собственники помещений МКД, оформив результаты осмотра актом и внеся запись в журнал осмотров МКД.

Также управляющая организация может, вернее обязана, направить письменное обращение к собственникам (нанимателям), осуществившим перепланировку с требованием предоставить разрешительную документацию, а при ее отсутствии — потребовать привести помещение МКД в прежнее состояние согласно проектной документации МКД.

Однако мер понуждения или воспрепятствования со стороны УО таким действиям собственников (нанимателей) действующее жилищное законодательство РФ не содержит, поэтому исполнять требование УО нарушители не обязаны. Остается в таком случае одно — решать спор в судебном порядке. Кстати, также право на обращение в суд при незаконной перепланировке или переустройстве имеет право ОМСУ в силу норм статьи 29 ЖК РФ.

С уважением, Снежана Соболевская.

Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на закрытый раздел форума. Вся необходимая информация и заявка по ссылке .