4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Нужно ли разрешение на застекление балкона

Остекление балконов и лоджий — нужно ли согласовывать?

Прямо в начале статьи мы ответим на главный вопрос: — нужно ли согласовывать остекление балконов и лоджий?

Итак. По текущему законодательству остекление балконов и лоджий согласовывать не требуется.

Но просим внимательно ознакомиться со статьей ниже, где мы опишем НЮАНСЫ.
Так как остеклить можно так, не то что согласовать, а придется все демонтировать.

Расскажем о конструкциях остекления балконов и лоджий, для которых не требуется согласование и в каких случаях согласование будет необходимо.

Является ли остекление балкона перепланировкой

До 2011 года остекление балкона в Москве считалось перепланировкой и требовало согласования в Мосжилинспекции по ПП № 73 от 2005 года.

Новое постановление Правительства Москвы №508-ПП, принятое в 2011 году, исключило данное мероприятие, и теперь остекление балкона или лоджии НЕ СЧИТАЕТСЯ перепланировкой, а потому не нуждается в согласовании.

Вы можете задать нам свой вопрос и получить консультацию специалиста по WhatsApp.

Как можно проводить остекление балкона или лоджии в Москве

Для того, чтобы остекление балкона можно было выполнить без согласования, его конструкция не должна изменять архитектурный облик здания. И каких то конкретных формулировок как делать или насколько одно должно не изменять в нормативных актах нет.
Есть только устные общий рекомендации от сотрудников гос органов.
И эти рекомендации сводятся к формулировкам «типа» — «делайте что то похожее как делают все и вопросов не будет».

Мы же это трактуем следующим образом.

  • Для того, что бы проблем с остеклением не было, перед заказом остекления, необходимо выйти на улицу и посмотреть на дом.
  • «Прикинуть» какого типа остекления в доме больше и делать как большинство.

То есть, если ваше остекление будет такое как у большинства, то вопросов у гос. органов не возникнет.

А если вы допустим решите поставить какое нибудь остекление условное зеленого цвета (когда весь дом из белого), или конфигурация переплетов будет «в альпийском стиле» то могут возникнуть сложности.

Случаи при которых остекление балконов и лоджий необходимо согласовывать

На практике определенные конструкции остекления потребуется узаконить.

Это касается следующих вариантов:

  • Устройства остекления с монтажом козырьков над балконами верхних этажей.

Данный момент не связан непосредственно с остеклением. Это связано с тем, что в большинстве домов на последнем этаже нет козырьков, и что бы застеклить лоджию или балкон, будет необходимо сверху сделать козырек (крышу балкона или лоджии). А устройство козырьков согласуется с учетом разработки проектной документации и организации протокола собрания жителей, так как фасад это общедомовое имущество. И фактически делает невозможным устройство остекления, так как данное собрание крайне трудно и затратно провести.

  • Установки остекления с демонтажем существующего ограждения балкона.

Здесь также сложность. Не один орган архитектуры не согласует решение, которое будет в корне отличаться от всего дома. То есть так как на нижних картинках не получиться. У всех единобразные «страшные» окна и у вас оно тоже останется таким же. Красивое «панорамное» остекление, которые «выбьется» из общего стиля дома даже пусть страшного, но общего стиля, никто не разрешит.

  • Остекление балконов и лоджий с «выносом»

Также не разрешат. Это повышает нагрузку на плиту перекрытия, кроме того, опять же нарушается единый архитектурный стиль дома.

Также напомним, что располагать на балконе отопительные приборы, подключенные к системе отопления (горячего водоснабжения) здания запрещено, даже если он утеплен.

  • Балкон и лоджия считаются холодными помещениями, где отопление не предусмотрено, и его монтаж расценивается как нарушение теплового контура здания. По той же причине нельзя соединять балкон (лоджию) с жилой комнатой (кухней).
  • В том случае, когда остекление балкона является лишь одним из мероприятий при перепланировке, его устройство отображается в проектной документации. При внесении изменений в документацию БТИ по итогам перепланировки остекление балкона отмечается в техпаспорте.
Обозначения остекления балконов и лоджий в документах

Как они обозначаются в проекте перепланировки, вы можете видеть ниже:

Пример проекта перепланировки с остеклением балкона:

План до перепланировки (остекления нет)

Часть демонтажно-монтажного плана с указанием будущего остекления

Как показывается остекление балкон и лоджия на планах БТИ

Балкон без остекления



Балкон с остеклением

Лоджия с остеклением

(либо Z-образная линия, либо двойная линия)


Как они обозначаются в документах БТИ вы можете увидеть по ДАННОЙ ССЫЛКЕ.

Вы можете задать нам свой вопрос и получить консультацию специалиста по WhatsApp.

Фото жилых домов с остеклением балконов при капремонте:

В рамках программы реконструкции многоквартирных домов Москвы во многих случаях на балконах и лоджиях за счет города устанавливается единое остекление. Это позволяет улучшить энергетическую эффективность здания в отопительный период и выполнить оформление балконов и лоджий в едином стиле.

Остекление балконов и лоджий в Подмосковье

Для городов Подмосковья необходимость согласования остекления балконов определяется действующим муниципальным регламентом. В одних районах Московской области согласование не требуется, а в других необходимо как изменение внешнего вида дома. Здесь необходимо предметно узнавать в каждом районе. Это достаточно просто сделать, просто позвонив в местную администрацию или отдел архитектуры.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте: info@gsps.ru

В форме вопрос-ответ: «Нажмите здесь«

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта

По WhatsApp

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.

Как согласовать остекление балкона или лоджии, и нужно ли это делать в 2020 году?

Содержание статьи:

Согласование замены остекления— важная процедура, но она нужна далеко не всем и не всегда. Как всё сделать правильно, мы расскажем вам в этой статье.

Остеклённый балкон или лоджию часто используют в качестве кухни, кабинета или места для отдыха. К сожалению, владельцы городских квартир нередко сталкиваются с трудностями, так как с официальным согласованием остекления балконов и лоджий не все так просто.

Согласование остекления балкона или лоджии с городскими властями

На основании разъяснения Минстроя России от 03.04.2006 г., если при выполнении стандартных отделочных и стекольных работ на балконах не сносятся капитальные стены и не меняется внешний вид фасада здания, то согласование с городом не требуется. А вот Жилищный кодекс согласование остекления требует. Данное противоречие законов на практике используется, как «лазейка» и позволяет обойтись без согласования.

При желании, всё же получить официальную бумагу от городских властей, мы рекомендуем запастись терпением и готовится к финансовым затратам. Практика показывает, что получение официального документа об остеклении балкона при отсутствии изменений фасада здания вам может обойтись в сумму от 100 до 600 тысяч рублей. К сожалению, не у каждого имеются такие свободные средства.

Также, мало кто согласовывает демонтаж балконной двери (для объединения гостиной и утепленного балкона). В случае продажи квартиры поставить дверь обратно не составит большого труда. Это может обойтись всего в 10 000 рублей. Таким образом, устранение такого «нарушения» обойдется буквально в «копейки», в сравнении с хлопотами по получению разрешения.

Что нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах:
  • установку радиаторов отопления на балконе;
  • снос капитальной стены и любых элементов несущих конструкций (например, срубание железобетонной перемычки над проемом);
  • демонтаж порожка под дверью;
  • остекление балкона или лоджии в доме, являющимся памятником архитектуры;
  • применение пожароопасных отделочных материалов, так как в случае их возгорания эвакуация через балкон или лоджию будет невозможна.

Об основных аспектах по согласованию замены остекления вы можете прочитать в Постановлении Правительства СПб №1135 «Правила содержания и ремонта фасадов». Там вы найдете официальную информацию, связанную с согласованием остекления лоджии или балкона.

Кратко о том, что не требует согласования:
  • работы, не затрагивающие несущих конструкций и архитектурного облика здания;
  • замена напольных покрытий (линолеум, плитка, паркет);
  • замена старых окон на новые.

Будете ли вы согласовывать остекление балкона с городскими службами, решать вам. Не так давно наш заказчик решил пойти этим путем. Он потратил много времени, денег и нервов. В итоге готовое решение он получил только через 8 месяцев, заплатив за это в общей сложности 540 000 рублей. Выводы для любого человека здесь очевидны.

Согласование остекления балкона или лоджии с управляющей компанией (УК)

Более сложным и запутанным считается согласование замены остекления с управляющей компанией.
Все Управляющие Компании можно распределить на 4 категории:

1. УК разрешает остекление балкона или лоджии без согласования с инженером УК

Если вы столкнулись с такой управляющей компанией, вам повезло. Вам нужно лишь выбрать компанию, которая качественно окажет услуги по остеклению и отделке.

2. УК идёт навстречу, но требует наличие проекта

В этом случае вам понадобится:

  • специальный проект (заказывается в компании, которая будет проводить остекление);
  • заверение этого проекта в вашей управляющей компании;
  • дополнительный сбор за так называемый «технадзор» (от 3000 до 12000 рублей, но иногда обходится без него).

При таком варианте теряется время на подготовку проекта
(3-7 дней) и визирование его представителями УК (от 3 дней до 1 месяца).

Все взаимодействия по согласованию замены остекления с управляющей компанией чаще всего ложатся на плечи выбранного подрядчика. Для заказчика это является дополнительным плюсом.

Шаблон заявления на согласование замены остекления с УК: Заявление

Пример проекта по замене фасадного остекления балкона: Проект

3. УК разрешает замену остекления, но только в одной конкретной компании

Данный вариант несет определенные риски и финансовые затраты.

Бывает так, что нечистые на руку работники управляющих компаний пойдут навстречу и согласовывают замену остекления только, если вы обратитесь в «нужную» компанию, которая оказывает услуги по остеклению лоджий и балконов. При этом ценники у них выше на 20-40%, в сравнении с аналогичными компаниями, работающими без таких преференций. Естественно, эта дополнительная финансовая нагрузка ложится на плечи заказчика.

Здесь нужно понимать пару моментов:
  1. УК не имеет право навязывать услуги той или иной компании.
  2. УК не является законодательным органом. Напротив, это нанятая жильцами организация, которая должна оказывать помощь, а не препятствовать. Если владелец квартиры хочет делать что-то, что не противоречит законодательству, то УК не в праве мешать.

Если вам «повезло» жить в доме под управлением такой УК, то соглашаясь на услуги навязываемого вам конкретного подрядчика, вы можете столкнуться как с дополнительными тратами, так и часто со спорным качеством монтажа. Такие «балконные компании» создаются именно для быстрого заработка. Репутация для них значения не имеет.

Что делать, если ваша управляющая компания, навязывает своего подрядчика?

Наш совет такой: если управляющая компания не идет навстречу, чтобы согласовать остекление балкона на ваших условиях, попросите официальную бумагу с печатью организации. Как правило, после этого навязывание заканчивается и УК перестаёт препятствовать вашим законным требованиям.

4. УК запрещает любую замену остекления

Такая управляющая компания, полностью отказывая в согласовании остекления лоджии или балкона, использует следующие аргументы:

  1. Нельзя изменять внешний вид фасада здания
  2. В случае вмешательства в фасад, снимается гарантия от застройщика

На первый аргумент важно ответить, что правильная замена остекления не изменяет внешний вид фасада.

Второй аргумент от УК содержит в себе откровенное лукавство, так как протечки холодного фасада от застройщика и так не являются гарантийным случаем.

Если УК категорически отказывает, мы рекомендуем так же, как и в 3-м случае, потребовать письменный ответ на официальном бланке. Внимательно изучив договор с застройщиком, вы можете обнаружить, что требования управляющей компании — не правомерны. Имея на руках письменный ответ, вы сможете обратиться с жалобой в соответствующие органы.

Ещё один действенный метод — предупредить свою УК, что вы планируете написать коллективную жалобу на протечки в фасаде (холодные фасады от застройщика текут в 90% случаев). Получив массу жалоб в короткое время, управляющая компания будет не в восторге и, скорее всего, пойдет навстречу.

Выводы

Оказывается, согласование остекления балкона — не такая уж и серьезная проблема, если знать законы и уметь ими пользоваться. Любые подводные камни можно обойти, если знать как, и отстаивать свои интересы.

Если вы хотите обустроить свой балкон и сделать его теплым, обращайтесь к нам. Если вы решились на самостоятельный ремонт балкона или лоджии, не стесняйтесь, звоните. Посоветуем и проконсультируем Вас бесплатно.

Мы всегда на связи и готовы помочь.
Звоните ежедневно по телефону +7 (812) 407-35-00

С уважением к вам и коллегам по цеху.

Зачем нужно разрешение на остекление балконов и лоджий

  1. Что грозит гражданам за самовольное остекление
  2. Для чего еще может потребоваться разрешение на остекление
  3. Этапы получения разрешения на проведение остекления
  4. Что делать после монтажа остекления
  5. Что запрещено законом при остеклении балконов и лоджий

Многочисленными владельцами недвижимости в многоэтажных домах до сих пор игнорируется разрешение на остекление балкона или лоджии. То есть по факту такие собственники квартир самовольно выполняют строительные работы, которые приводят к изменению внешнего вида фасадной части дома и могут в ряде случаев негативным образом повлиять на несущие конструкции здания. Без согласования вопроса в муниципальной администрации все может закончиться печально для владельца недвижимости. И не стоит ориентироваться на удачливых соседей, не бравших никаких разрешений и по сей день не понесших никакого наказания. У них все впереди.

Что грозит гражданам за самовольное остекление

Чаще всего перспектива штрафа размером до 2500 рублей, который предусмотрен КоАП РФ ст. 7.21, абсолютно не пугает владельцев недвижимости. При отсутствии других мер они бы закладывали эту сумму в общую стоимость остекления и спокойно нарушали закон дальше. Однако власти не ограничились одним только штрафом и дополнительно к нему ввели требование выполнить за свой счет демонтаж. Если собственник квартиры решит ограничиться штрафом и не уберет остекление, то муниципальная власть имеет право воспользоваться ст. 29 Жилищного кодекса РФ и выселить нарушителя. Пути реализации этой процедуры зависят от формы собственности на недвижимость.

Для чего еще может потребоваться разрешение на остекление

Если предположить, что власти города или района лояльно относятся к нарушениям и не ведут поиск незаконных конструкций, то разрешение может потребоваться еще в одной ситуации – в процессе передачи прав собственности на недвижимость. В этом случае даже самые лояльные и равнодушные чиновники не смогут проигнорировать факт несогласованного остекления. Ведь на законодательном уровне требуется в обязательном порядке фиксировать все изменения, внесенные в разное время в планировку и внешний облик объекта недвижимости.

То есть в техническом паспорте БТИ при передаче прав собственности должна стоять отметка о переустройстве, которая может появиться только в случае получения официального разрешения. Согласно КоАП РФ ст. 7.21 в случае отсутствия заверенного чиновником свидетельства об изменениях новому владельцу грозит штраф и последующий демонтаж, что отпугивает покупателей. Кроме того, санкции могут быть применены и к настоящему владельцу жилья при оформлении сделки.

При проведении самовольного остекления для владельца недвижимости считается самым оптимальным вариант попытаться его узаконить. Не стоит откладывать вопрос на потом, так как в любой момент обстоятельства могут измениться в худшую сторону.

Этапы получения разрешения на проведение остекления

В традиционном понимании перепланировка лоджии или балкона подразумевает присоединение их к жилым комнатам, однако остекление приравнивается к этой процедуре, поскольку его соответствие определенным гигиеническим, противопожарным и санитарным нормам обязательно. Поскольку конструкции оказывают сверхнормативную нагрузку на перекрытия и парапеты, ее величину должны оценить специалисты. Также следует убедиться в что такие остекление безопасно и не приведет, например, к обрушению балкона.

Сама последовательность получения документации, согласно которой будет разрешена перепланировка лоджии или балкона, в деталях расписана по пунктам в Постановлении Правительства Москвы №73-ПП от 8.02.2005 года:

  • в самом начале необходимо запросить в БТИ технический паспорт, в котором для дальнейшего планирования проекта остекления будет достоверно отражена информация о текущем состоянии жилья;
  • затем требуется получить заключение, что остекление допустимо, у организации, занимавшейся прежде разработкой проекта самого здания;
  • с заключением на руках нужно проследовать в организацию с лицензией, дающей право на составление проектной документации по остеклению лоджий или балконов;
  • согласовать все вопросы до мельчайших нюансов с ДЭЗом (управляющей компанией);
  • Роспотребнадзор должен подтвердить, что конструкции не претят санитарно-гигиеническим нормам;
  • Госпожнадзор выдает аналогичное заключение о соблюдении необходимых норм пожарной безопасности;
  • заключение о соответствии остекления общему виду фасада объекта выдается в Москомархитектуры;
  • в тех случаях, когда строение представляет собой памятник архитектуры, в организации Москомнаследие потребуется пройти очень сложную процедуру согласования проектируемого остекления;
  • при владении недвижимостью по договору найма, необходимо пройти процедуру согласования в департаменте жилищной политики г. Москва;
  • иногда может потребоваться разрешение Федеральной Службы Охраны (ФСО) – оно нужно в тех случаях, когда здание расположено вблизи правительственной трассы;
  • когда все справки собраны, их нужно отнести в Мосжилинспекцию округа, которая и занимается выдачей разрешений на остекление.

Что делать после монтажа остекления

Когда после получения разрешения процесс остекления завершен, необходимо пригласить для проверки служащих ДЭЗа и сотрудников Мосжилинспекции. В отдельных ситуациях требуется присутствие еще и представителя районной управы. В случае обнаружения несоответствий недочеты должны быть устранены, а затем сотрудники перечисленных организаций нанесут повторный визит и подпишут акт о переустройстве. После этого необходимо пригласить инспектора из БТИ, которым на основании новых замеров будут внесены изменения в техпаспорт квартиры.

Что запрещено законом при остеклении балконов и лоджий

При остеклении и внутренней отделке этих помещений существует достаточно много ограничений. Некоторые из них имеют индивидуальный характер и точно узнать о них можно в процессе получения разрешительной документации. При этом имеется общий для всех перечень мероприятий, которые нельзя выполнять:

  • обшивать вагонкой и любыми другими горючими материалами внутренние стены балкона;
  • устанавливать радиаторы или любые другие виды обогревателей, которые подсоединены к центральным коммуникациям;
  • монтировать систему «теплый пол».

Перепланировка нежилого помещения на текущий момент регламентируется 4 главой Жилищного кодекса, и перечень документов зависит от того, в каком именно здании находится балкон, который требуется остеклить.

Нужно ли разрешение на остекление балкона

Преимущества и функциональность застеклённых лоджий и балконов многие владельцы квартир давно оценили. Достоинств много, прежде всего это эстетическая привлекательность, удобство, отсутствие шума и масса вариантов расширить площадь квартиры. В наши дни услуги по остеклению балконов очень востребованы, растущая популярность очевидна. Многие законопослушные граждане интересуются нужно ли разрешение на остекление балкона и наказуема ли самодеятельность в этом вопросе? Попробуем разобраться.

Отсутствие разрешения — возможные проблемы

Если изначально в архитектурном замысле строения остекление балкона предусмотрено, разрешения не требуется. Это единственная причина, во всех других случаях предполагается документальное подтверждение. Остекление считается перепланировкой, а отсутствие разрешения на неё — это серьёзное административное нарушение. Возможны проблемы с дальнейшей продажей квартиры, случаются неприятности и при оформлении кредита под залог недвижимости, кредиторы в таких ситуациях часто отвечают отказом. Для нарушителей предусмотрены и штрафные санкции.

Остекление балкона, объединенного с комнатой

Большой неожиданностью для многих оказываются дополнительные расходы на демонтаж, при отсутствии разрешения придётся вернуть балкону прежний облик. Не все владельцы квартир обладают нужными знаниями и могут самостоятельно рассчитать способность балконных плит выдерживать нагрузки. Конструкции могут деформироваться и обрушиться, а это уже угроза жизни.

Остекление балкона — что важно знать

Чтобы избежать проблем и разбирательств в суде необходимо учитывать важность многих моментов. Остекление балконов довольно часто сопровождается дополнительными работами, связанными с расширением площади, гидроизоляцией, обшивкой вагонкой, утеплением и т. д. Заключая договор с фирмой, занимающейся остеклением, поинтересуйтесь, законно ли организация занимается монтажными работами и есть ли необходимое разрешение. Относительно перепланировок и фасадных изменений действуют достаточно жёсткие требования.

Любые нарушения наказуемы, архитектурное управление и суд могут признать остекление балкона незаконным.

Реконструкция или перепланировка

Является ли остекление лоджии перепланировкой? Этот вопрос вызывает массу споров. Внешний облик самого здания меняется, а любые фасадные изменения требуют разрешения. При этом площадь квартиры остаётся прежней, соответственно, перепланировкой это назвать сложно. В судах довольно часто остекление балконов определяют, как реконструкцию здания, однако, на получение разрешения это никак не влияет. Разрешение должно быть и объясняется это достаточно убедительно. Нередки случаи, когда неправильный монтаж приводит к проблемам с освещением. Кроме того, остеклённый балкон обычно обшивают отделочным материалом, на нем укладывают тёплый пол, ставят мебель, выращивают цветы. Всё это дополнительная нагрузка на сам балкон и дом в целом. Вот почему не следует начинать остекление без разрешения. Силы и деньги могут быть потрачены зря.

Разрешение на остекление — как получить

Решив действовать в рамах закона, спешить не стоит. С чего начать? Как узаконить и согласовать остекление балкона? С этими вопросами сталкивается большинство желающих обустроить балконную площадь на законных основаниях. Есть один упрощённый вариант, о котором не все знают. Отправляйтесь в архитектурную инспекцию и поинтересуйтесь о наличии разрешения на остекление среди живущих в вашем доме. Если у кого-то оно имеется, можно просто воспользоваться действующим проектом, заказывать свой не придётся. К документам прикрепляется справка от УК, в которой подтверждается соответствие остекления вашего балкона общей архитектурной концепции. Если у соседей разрешения нет, придётся самостоятельно делать заявку на рассмотрение проекта и согласовывать его в архитектурном управлении.

Является ли остекление балкона перепланировкой

Разрешение обязательно при любых вариантах остекления. При выявлении несоответствия принятым нормам, санэпидемстанция и отдел пожарной безопасности могут запретить установку пластиковых профилей. Монтаж более популярных в последнее время алюминиевых конструкций также требует наличия разрешения, подтверждённого в соответствующих органах.

К кому обращаться

Получение разрешения не обойдётся без участия следующих организаций:

  1. БТИ. Архитектурный проект — первое, что необходимо подготовить. Проект направляется и рассматривается в БТИ. После обсуждения технических деталей, эта организация выносит окончательное решение насчёт допустимости остекления и возможности выполнения планируемых работ.
  2. Архитектурно-планировочное управление. После успешного утверждения проекта в БТИ решается вопрос относительно соответствия внешнего облика балкона. На данном этапе возможны отказы, даже если ранее принятые варианты были утверждены. В случаях, когда остекление балкона меняет фасад здания кардинально, придётся пересмотреть прежнее оформление или вообще отказаться от остекления.
  3. Жилищная инспекция и Межведомственная комиссия по перепланировке выносят общее заключение.

Став обладателем разрешения на остекление, можно приступать к ремонту, но после завершения работ нужно будет обратиться в Управу, Управляющую компанию и в Жилинспекцию. В этих организациях выдаётся акт о выполненном переустройстве. При выявлении отклонений от проекта, этот документ могут просто не подписать. В таких случаях потребуется реконструкция лоджии или балкона, нужно будет тратиться на возвращение первоначального вида. Возможно другое решение, в уже существующий проект вносят необходимые изменения. В таком случае процесс согласований, получения разрешений начинается заново. В БТИ делается заказ на обмер квартир, данные вносятся в технический паспорт жилья. Помимо этого, все запланированные и предпринятые изменения в обязательном порядке передаются для учёта в ЕГРП.

Причины отказа — когда остекление невозможно

Случаи, когда получить разрешения на остекление становится проблематичным или вовсе невозможным нередки. Это возможно если:

  • подтверждена историческая ценность дома, его статус архитектурного памятника;
  • строение хрущёвского типа, слишком старое, запланированный под снос;
  • лоджии обшиты легковоспламеняющимися материалами и утеплены деревянными рамами;
  • радиаторы отопления и тёплые полы связаны с общедомовыми коммуникациями.

Остекление балкона – дело кропотливое и хлопотное. Это касается не монтажных работ, они как раз проходят оперативно, процесс затягивается из-за подготовки, оформления и получения необходимых документов. В помощь владельцам квартир в крупных городах созданы и работают специальные организации. Это позволяет экономить время и избавляет от необходимости обращений в многочисленные инстанции.

Законное остекление без изменения фасада здания

Заключение

Прежде чем начать перепланировку, в частности, приступать к остеклению балкона, продумайте и учтите все нюансы. Можно, конечно, рискнуть и не озадачиваться получением разрешения либо проигнорировать предписания, но это ситуация ставит под угрозу полноценность вашего владения имуществом. Ещё один момент, оформление документов – это большие расходы. Проекты, согласования, справки, госпошлины, за всё придётся платить и немало, но, если учесть, что это плата за спокойствие, лучше раскошелиться. Разрешение на остекление избавляет от рисков и ожиданий неприятностей от контролирующих органов. Без разрешения на остекление велика вероятность наложения штрафа, если работы по остеклению нарушают внешний вид фасада здания, с последующим восстановлением прежнего вида. Планируя остекление, первым делом, детально продумайте дизайн, определитесь с материалами и только после этого начинайте сбор документов.

Тема: Разрешение на остекление балкона?

Опции темы
  • Версия для печати
  • Подписаться на эту тему…
  • Поиск по теме

    Разрешение на остекление балкона?

    Всем привет.
    Заказал остекление балкона.Начались работы. Приходит тип с управляющей компании и вручает письмо, где указано, что самовольная застройка межбалконного пространства, т.е. остекление балкона и устройство балконного козырька, является не законным. В письме ссылается на постановление правительства РФ от 13.08.06г. №491, от 27.09.03г. №170, п.14. ст.1 ГрК РФ, ст.44 ЖК РФ. В письме требуют убрать конструкцию на лоджии, получить разрешение, с согласия собственников жилья, иначе обратятся в жилинспекцию.
    Это действительно так, нельзя без разрешения остеклить балкон?

    так у вас просто остекление или какая-то ещё и застройка пространства?

    остекление с установкой пластиковых рам и установкой балконного козырька. обычное остекление балкона, как у всего города.

    если по проекту здания должен быть незастекленный балкон, без козырька, то, скорее всего, они правы, особенно если балкон расположен на фасаде здания.

    так балкон у Вас или лоджия?

    по-разному у всех, есть дома, окна заменены на пластиковые с расстекловкой строго по проекту, у всех одинаково, хотя людям было бы гораздо удобнее сделать как-нибудь иначе. Но такие правила.

    Не скорее всего, а именно правы. И даже если не на фасаде.
    Штраф 2,5 тр (если не подняли еще) + принуждение к демонтажу.
    Согласование разрешения вываливается минимум в 50 тыр (не в столицах), около 6 месяцев по времени и без гарантии положительного результата.
    Лично я — пока плюнула, хотя проект уже даже сделала (знакомцы-конструкторы подмогнули). Но вполне вероятна ситуация, что при продаже могут быть проблемы.

    Кем надо быть, чтобы иметь право осуществлять демонтажные работы на фасаде МКД?

    Управляющая компания сама в течение месяца допускает кучу нарушений: начиная от рассылки расчётных листков ( нарушение ФЗ О защите персональных данных штраф 300 000 руб.),, антисанитарное содержание подвалов, помещений для мусорных контейнеров, текущий ремонт). Жаловаться можете в Роскомнадзор, Роспотребнадзор. Так что я думаю, Управляющая компания сама не захочет возиться с Вашим балконом.

    какое отношение наниматель или собственник имеет к расчетным листкам работников УК? И как он вообще может знать о подобных нарушениях?

    нарушение законодательства одной стороной не предоставляет разрешения другой стороне тоже нарушать законодательство.
    Например, неправильно написанный ценник в магазине не дает вам разрешения на кражу товара.

    Это предоставляет другой стороне не разрешение, а козыри для торга в неформальном поле. Вероятность того, что «тип из УК» такой уж принципиальный служака и блюститель инструкций, меньше вероятности того, что он хотел услышать «а может как-нибудь договоримся?»

    Мне ремонтировала и стеклила балкон «белая» контора со всевозможными строительными лицензиями (ну сейчас вместо лицензий членство в СРО), директор объяснил правила борьбы в таких случаях. Например, у меня старый дом, балконная плита давно требовала ремонта, а по вышеперечисленным нормативным актам ремонт этот должна делать УК. Балконщики перед ремонтом составили по всем правилам акт о техническом состоянии балкона — если будут допекать, скажешь, мол, заставлю вас компенсировать стоимость ремонта плиты, война так война. По их опыту, в 100% случаев претензии УК сразу снимались — вонючек и зануд, запасшихся правильными бумажками, они предпочитают лишний раз не трогать.

    с таким же успехом можно пистолетом или ножиком поугрожать, или справкой о псих заболевании потрясти, вряд ли кто связываться захочет с неадекватом.

    Не имеет к Вам никакого отношения, т.к. ваш балкон не является общим имуществом МКД.

    Остеклить можно. На козырек нужно разрешение, но не жильцов дома.

    Не всегда и не везде. И на это тоже требуется согласование.

    балконные плиты относятся к общему имуществу

    Вам известно хотя бы одно исполненное судебное решение о сносе несогласованного остекления балкона или козырька?

    Лиха беда — начало.
    Квартиру одного такого смелого обязали (принудили) продать — за перенос санузла.
    Судебные решения, кстати есть — и в обе стороны
    Вот что в пользу самовольных остеклителей — из свеженького
    Ст 51 Градостроительного Кодекса п 17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
    4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
    4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;
    5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

    Решение по Делу № 2-766/2016 «19» апреля 2016 года г. Владимир
    . Из положений ст.51 Градостроительного кодекса РФ следует, что работы по остеклению балкона не относятся к переустройству и перепланировке жилого помещения, поэтому не требуют согласования.
    . изменение главного фасада в результате действий ответчиков отсутствует, поскольку из технического отчета следует, что остекление балкона произведено на дворовой части здания. Доказательств изменения фасада здания исключительно действиями ответчиков суду не представлено.

    . Из указанных положений муниципальных правовых актов следует, что подлежат согласованию изменения фасада путем изменения его элементов лишь в целом по зданию.
    Указанное обстоятельство также подтверждается письмом Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Владимира от . согласно которому согласование остекления отдельного балкона не предусмотрено.
    Таким образом, суд приходит к выводу, что согласование с соответствующими органами остекления отдельного балкона законодательством не предусмотрено.
    На основании изложенного суд приходит к выводу, что доказательств наличия угрозы жизни и здоровья гражданам остеклением балкона . а также остекление балкона в нарушение действующего законодательства, суду не представлено.
    Таким образом, требования истца о об обязании демонтировать остекление балкона . а также производные требования об обязании выполнить заделку мест креплений в балконных плитах и наружной стене фасада здания удовлетворению не подлежат.

    Но судиться таки как-то не особо хоЦЦа. Надо какой-то бАмажкой все-таки запастись.. а то я на свою УК наезжаю конкретно. из-за протечек в крыше. ну как решат мне мся устроить.

    Балконы стеклите, только пожарные лестницы не отрезайте!

    Застек­лен­ные бал­ко­ны и лод­жии сего­дня име­ют­ся в боль­шин­стве квар­тир МКД. Новые про­ек­ты домов преду­смат­ри­ва­ют уста­нов­ку стек­ло­па­ке­тов ещё на ста­дии стро­и­тель­ства, поэто­му поку­па­те­лям мож­но не замо­ра­чи­вать­ся. Но в ста­рых домах, постро­ен­ных еще в 80‑е — 90‑е годы, вла­дель­цам при­хо­дит­ся решать этот вопрос само­сто­я­тель­но. Новые вла­дель­цы квар­тир обыч­но про­из­во­дят ремонт, кото­рый часто сопро­вож­да­ет­ся пере­пла­ни­ров­кой всех поме­ще­ний, в том чис­ле и бал­ко­нов (лод­жий). Мно­гие про­из­во­дят эту про­це­ду­ру, не удо­су­жи­ва­ясь узнать, нуж­но ли брать раз­ре­ше­ний на остек­ле­ние бал­ко­на. Боль­шин­ство это дела­ет само­воль­но, без вся­ких раз­ре­ше­ний. Одна­ко в зако­но­да­тель­стве скры­ва­ют­ся нюан­сы, по кото­рым при­влечь к ответ­ствен­но­сти за пере­пла­ни­ров­ку сво­их бал­ко­нов и лод­жий мож­но прак­ти­че­ски всех.

    В каких случаях необходимо брать разрешение на остекление

    Вна­ча­ле раз­бе­рём­ся, к како­му типу поме­ще­ния отно­сят­ся бал­ко­ны и лоджии.

    Балконы и лоджии — нежилые помещения

    Раз­ни­ца меж­ду бал­ко­ном и лоджией:

    • бал­кон высту­па­ет за фасад зда­ния и ограж­дён толь­ко с одной сто­ро­ны несу­щей стеной;
    • лод­жия нахо­дит­ся внут­ри поме­ще­ния и ограж­де­на сте­на­ми с трёх сторон.

    Жилищ­ный кодекс РФ в ст. 15 ( п.5) не отно­сит бал­ко­ны и лод­жии к вспо­мо­га­тель­ным жилым помещениям.

    Пре­вра­тить их в жилые мож­но, но для это­го уста­нов­ки одних лишь стек­ло­па­ке­тов недо­ста­точ­но. Необ­хо­ди­мо допол­ни­тель­но утеп­лить сте­ны и создать ком­форт­ную тем­пе­ра­ту­ру, а это воз­мож­но толь­ко при уста­нов­ке ото­пи­тель­ной системы.

    Вни­ма­ние: Вынос бата­рей цен­траль­но­го отоп­ле­ния на бал­ко­ны и лод­жии, уста­нов­ка тёп­лых полов, под­клю­чён­ных к ЦО не раз­ре­ша­ет­ся ни в каком случае.

    Пре­вра­ще­ние вспо­мо­га­тель­ных нежи­лых поме­ще­ний в жилые при­ве­дёт к изме­не­нию общей жилой пло­ща­ди, кото­рое необ­хо­ди­мо вне­сти в тех­пас­порт квар­ти­ры. Поэто­му любое пере­обо­ру­до­ва­ние бал­ко­нов и лод­жий с целью пре­вра­ще­ния их в жилые поме­ще­ния тре­бу­ет полу­че­ния на это разрешения.

    В то же вре­мя, если на бал­коне или лод­жии про­из­во­дит­ся толь­ко остек­ле­ние (без пере­устрой­ства или пере­пла­ни­ров­ки), то ника­ко­го раз­ре­ше­ния у мест­ных вла­стей брать не надо.

    Чем отличается переустройство от перепланировки

    • при пере­устрой­стве про­из­во­дит­ся пере­нос или заме­на инже­нер­но-тех­ни­че­ских сетей и сани­тар­но-тех­ни­че­ско­го оборудования;
    • при пере­пла­ни­ров­ке — общее изме­не­ние кон­фи­гу­ра­ции поме­ще­ния (снос пере­го­ро­док, объ­еди­не­ние двух поме­ще­ний в одно, сов­ме­ще­ние бал­ко­нов или лод­жий с жилы­ми помещениями).

    Пере­устра­и­вать мож­но толь­ко жилые бал­ко­ны и лоджии.

    Напри­мер, вынос газо­вой пли­ты, сти­раль­ной маши­ны, ото­пи­тель­ных бата­рей на жилой бал­кон или лод­жию явля­ет­ся пере­устрой­ством. Ведь в этом слу­чае пере­но­сит­ся сани­тар­но-тех­ни­че­ское обо­ру­до­ва­ние (тру­бы газо­про­во­да, водо­про­во­да и кана­ли­за­ци­он­ной систе­мы). Сле­до­ва­тель­но, на все эти дей­ствия необ­хо­ди­мо брать раз­ре­ше­ние в управ­ля­ю­щих ком­па­ни­ях, Роспо­треб­над­зо­ре и дру­гих органах.

    Зна­ние зако­но­да­тель­ства помо­га­ет при само­воль­ных пере­устрой­ствах сосе­дей, не учи­ты­ва­ю­щих инте­ре­сы дру­гих жиль­цов. Неред­ко воз­ни­ка­ет ситу­а­ция, что смон­ти­ро­ван­ные новые тру­бы в усло­ви­ях пере­па­да тем­пе­ра­тур, если бал­кон пло­хо утеп­лён, дают течь, и жиль­цов сни­зу затапливает.

    Является ли остекление балкона перепланировкой

    Как было уже ска­за­но выше, само по себе остек­ле­ние (без изме­не­ния общей жилой пло­ща­ди) и дру­гих дей­ствий пере­пла­ни­ров­кой не является.

    Одна­ко, даже если жилец не наме­рен пре­вра­щать свой бал­кон в ЖП, он может сам того не ведая, про­из­ве­сти перепланировку.

    Какие самовольные действия на балконе запрещены

    Вни­ма­тель­но озна­комь­тесь с ниже при­ве­дён­ной инфор­ма­ци­ей, что­бы не попасть впро­сак, и не про­из­во­дить затем демон­таж по реше­нию орга­нов власти.

    Запре­ще­ны:

    • Вынос бал­ко­на за фасад более, чем на 30 см (инфор­ма­ция для тех, кто соби­ра­ет­ся уве­ли­чить пло­щадь балкона).
    • Уста­нов­ка на бал­ко­нах тяжё­ло­го пола и дру­гие дей­ствия, созда­ю­щие допол­ни­тель­ную нагруз­ку на несу­щие кон­струк­ции в ста­рых зда­ни­ях типа хру­ще­вок и ста­ли­нок (как извест­но, там бал­ко­ны весь­ма хлип­кие и дер­жат­ся на неболь­шой плите).
    • Бло­ки­ров­ка досту­па к уста­нов­лен­ным на бал­ко­нах пожар­ным лест­ни­цам (загро­мож­де­ние их мебе­лью и дру­ги­ми пред­ме­та­ми, закры­тие досту­па к люкам или их зава­ри­ва­ние, демон­таж пожар­ной лест­ни­цы); остек­ле­ние бал­ко­нов, лод­жий или гале­рей на лест­нич­ных пло­щад­ках (Пра­ви­тель­ствен­ное поста­нов­ле­ние о про­ти­во­по­жар­ных мерах N 390 в г. Москва).
    • Изме­не­ние из-за ремонт­ных работ сте­пе­ни осве­щен­но­сти поме­ще­ния (это каса­ет­ся тех, кто обо­жа­ет закла­ды­вать весь бал­кон кир­пи­чом, пено­бе­то­ном, сай­дин­гом, остав­ляя все­го два оконца).
    • Изме­не­ния наруж­ных стен (фаса­да) зда­ния, кото­рые не понра­вят­ся сосе­дям: напри­мер, покра­си­ли остек­лён­ный бал­кон сна­ру­жи диким цве­том, вынес­ли дер­жа­те­ли для белья, так что вода капа­ет на голо­вы сосе­дям и т.д. (Осно­ва­ние — ст. 4 ЖК).

    Поми­мо сосе­дей, пре­тен­зии из-за лег­ко­мыс­лен­но­го обра­ще­ния с фаса­дом могут предъ­явить и город­ские вла­сти, осо­бен­но если зда­ние рас­по­ло­же­но на цен­траль­ной улице:

    • изме­не­ние цве­та наруж­ных стен бал­ко­на необ­хо­ди­мо будет согла­со­вы­вать с архитектором;
    • вывес­ка белья нару­жу может быть запре­ще­на вовсе.

    Само­воль­ным явля­ет­ся так­же при­строй­ки в виде бал­ко­на на пер­вых эта­жах, так как они заби­ра­ют часть при­дом­ной тер­ри­то­рии. Все опе­ра­ции с фаса­дом и захва­том части тер­ри­то­рии долж­ны обсуж­дать­ся вна­ча­ле на общем собра­нии жиль­цов. И толь­ко после это­го нуж­но идти за раз­ре­ше­ни­ем к мест­ным властям.

    В каких случаях могут наказать за самоуправство

    Итак, вы убе­ди­лись, что прак­ти­че­ски каж­дый жилец, даже не про­из­во­дя пере­пла­ни­ров­ку на бал­коне, с целью пре­вра­ще­ния его в ЖП, уже нару­ша­ет закон. Почти все, напри­мер, поот­ре­за­ли пожар­ные лест­ни­цы и выве­ши­ва­ют белье за балкон.

    Но вла­сти отно­сят­ся к этим нару­ше­ния доволь­но лояль­но: на бал­ко­ны и лод­жии прак­ти­че­ски ни к кому не при­хо­дят жилищ­ные инспек­то­ры. Одна­ко такое может быть до поры до вре­ме­ни. Доста­точ­но, что­бы одна­жды сго­рел пол­но­стью мно­го­квар­тир­ный дом. Тогда повсю­ду забе­га­ют пожар­ные инспекторы.

    • Неза­кон­ная пере­пла­ни­ров­ка или запре­щён­ные зако­но­да­тель­ство дей­ствия могут всплыть при про­да­же квар­ти­ры: новая реги­стра­ция прав соб­ствен­ни­ка в ЕГРН сопро­вож­да­ет­ся вне­се­ни­ем изме­не­ний в кадаст­ро­вые пла­ны, и фор­маль­но инже­нер может явить­ся к про­дав­цу для про­вер­ки, соот­вет­ству­ет ли план действительности.
    • Если квар­ти­ра — залог в ипо­те­ке в бан­ке, то послед­ний может весь­ма при­дир­чи­во про­ве­рить всю ее документацию.

    Как получить разрешение на остекление

    Раз­ре­ше­ние необ­хо­ди­мо брать толь­ко, если остек­ле­ние балкона/лоджии будет свя­за­но с его/ее пере­устрой­ством или перепланировкой.

    Ст. 26 — 29 ЖК содер­жат правила:

    • об осно­ва­ни­ях для переустройства/перепланировки помещения;
    • отка­зе в этом;
    • завер­ше­нии переустройства/перепланировки;
    • послед­стви­ях само­воль­ных выше­озна­чен­ных действий.

    Документы на разрешение перепланировки/переустройства

    Все­го тре­бу­ет­ся четы­ре документа:

    • заяв­ле­ние;
    • пра­во­под­твер­жда­ю­щие доку­мен­ты на квартиру;
    • про­ект пере­устрой­ства бал­ко­на (берет­ся в архи­тек­тур­ном или стро­и­тель­ном отделе);
    • согла­сие сосе­дей дома.
    Где брать разрешение на переустройство балкона

    Может пона­до­бить­ся раз­ре­ше­ние сле­ду­ю­щих инстанций:

    • управ­ля­ю­щей компании;
    • СЭС (санэпи­дем­стан­ции);
    • гос­экс­пер­ти­зы;
    • пожар­ной инспекции;
    • депар­та­мен­та куль­ту­ры и архи­тек­тур­ных памятников.

    Когда могут запретить установку остеклённых балконов

    Запрет может быть полу­чен в слу­чае, если:

    • дом явля­ет­ся исто­ри­че­ским, куль­тур­ным или архи­тек­тур­ным объектом;
    • зда­ние вет­хое и под­ле­жит сносу;
    • застек­лён­ный бал­кон нане­сет вред несу­щим конструкциям;
    • вынос ком­му­ни­ка­ций на лод­жию или бал­кон затруднен;
    • собра­ны не те документы;
    • не полу­че­ны все разрешения;
    • про­ше­ние пода­но не туда.

    (Осно­ва­ние — ст. 27 ЖК РФ).

    Наказание за незаконную перепланировку и остекление балкона

    Соглас­но ст. 7.21 КоАП, любое само­воль­ное переустройство/перепланировка вле­чет нака­за­ние — штраф 2000 — 2500 руб.

    Поми­мо того, госу­дар­ство может потребовать:

    • про­из­ве­сти демон­таж остекления;
    • при­ну­ди­тель­ную про­да­жу квар­ти­ры и воз­ме­ще­ние за счет это­го нане­сен­но­го ущер­ба, (если жилец отка­жет­ся его возместить).

    Можно ли получить разрешение на остекление задним числом

    Да, мож­но, если не нару­ше­но зако­но­да­тель­ство и про­из­ве­ден­ные изме­не­ния на бал­коне не нару­ша­ют инте­ре­сы жиль­цов, не нано­сят ущер­ба дому и не пор­тят фасад. В про­тив­ном слу­чае при­дёт­ся устра­нить пре­пят­ству­ю­щие фак­то­ры, и после это­го брать разрешение.

    Таким обра­зом, преж­де чем начи­нать ремонт на бал­коне или лод­жии, узнай­те вна­ча­ле, не нуж­но ли брать раз­ре­ше­ние на остек­ле­ние балкона.

    Нужно ли получать разрешение на остекление балкона?

    — На балкон, находящийся на последнем 5-м этаже МКД, систематически льется вода во время дождей из-за дефекта крепления водосточной системы в месте приема воды с крыши дома. Со временем сгнили деревянные перила, стала разрушаться сама балконная плита по краям. Обращения в УК ни к чему не приводят. Собственник квартиры решил застеклить балкон, чтобы предотвратить дальнейшее разрушение. Каков должен быть порядок его действий, чтобы он не нарушил законы ЖК РФ и права других собственников МКД?

    Отвечает юрисконсульт офиса «Тургеневское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Фокина:

    Разрешение на остекление должно быть, так как балконные ограждения, оконные блоки и крыша являются несущими конструкциями и при превышении нагрузки могут обрушиться. Самовольное переоборудование балконов и лоджий наказывается штрафом. Кроме того, Вас могут обязать в дальнейшем вернуть все в первоначальное состояние.

    Прежде чем приступить к непосредственному остеклению балкона, этот вопрос необходимо согласовать с местной Жилинспекцией, предоставив, в частности, заявление, правоустанавливающие документы на объект, проект переустройства/переоборудования, технический паспорт на помещение, техническое заключение. Также от Вас могут потребовать согласие соседей.

    Что касается состояния балконных плит, а также стен, к которым они примыкают, то они являются несущими конструкциями и относятся к общему имуществу МКД. Таким образом, ремонт балконных плит должен осуществляться за счет средств, отчисляемых всеми собственниками на содержание дома, силами выбранной жильцами управляющей компании или самим ТСЖ (если оно у Вас создано).

    Аварийное состояние балкона может угрожать здоровью и жизни не только самих жильцов квартиры, но и иных лиц, поэтому по поводу проведения ремонта следует обращаться с письменным заявлением в УК (ТСЖ). УК обязана отреагировать на Ваше заявление — назначить комиссию, провести осмотр и составить акт. Если по итогам осмотра будет подтверждено неудовлетворительное состояние конструкции, то вслед за осмотром должно последовать проведение ремонтных работ.

    В случае Вашего несогласия с решением комиссии или в случае игнорирования Вашего обращения может быть инициирована прокурорская проверка деятельности УК.

    Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

    Остекление и другие работы с балконами многоквартирных домов (реконструкция, увеличение площади, обустройство козырька) не являются перепланировками, но приравниваются к ним. Это значит, что в случае проведения несогласованных работ собственнику может грозить штраф.

    По закону процедуре остекления балкона должны предшествовать следующие шаги.

    1. Подготовить проект остекления. Сделать это самостоятельно едва ли возможно, нужен квалифицированный проектировщик из лицензированной компании. Для подготовки самого проекта остекления потребуется техпаспорт квартиры, если его нет, необходимо запросить документ в БТИ.
    2. Согласовать проект в БТИ.
    3. Согласовать проект в архитектурно-планировочном управлении. Сложности могут возникнуть, если дом принадлежит к числу объектов историко-культурного наследия. Также не разрешают остекление балконов в ветхих и аварийных домах.
    4. Получить заключения местного отделения пожарного надзора и санитарно-эпидемиологической службы.
    5. Предоставить все полученные документы в Жилищную инспекцию и получить разрешение на проведение всех работ.
    6. Там же (в Жилинспекции) получить акт о соответствии выполненных работ по завершении остекления. Для этого необходимо будет пригласить специалиста для удостоверения соответствия реальных изменений в конструкции балкона ранее утвержденному проекту.

    Надо заметить, что для остекления балкона не требуется согласие жильцов МКД, протокол собрания или постановка соседей в известность.

    Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

    Согласно жилищному законодательству, балконы верхних этажей относятся к общему имуществу собственников многоквартирных домов. Поэтому на их остекление придется брать согласие всех собственников квартир в вашем доме. Вам необходимо провести внеочередное собрание и решить на нем этот вопрос.

    Относительно неправильной установки водосточной системы: Вам необходимо обжаловать бездействия своей управляющей компании в жилищной инспекции своего города и в прокуратуре, так как разрушается общее домовое имущество. Вопрос бездействия УК и ее смены Вы также можете поставить на внеочередном собрании собственников квартир.

    Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

    Для осуществления изменений в местах общего пользования необходимо согласовать данный вопрос с жилищной инспекцией, одновременно с этим обратившись и в управляющую компанию. Если собственник решает самостоятельно исправить эту проблему, то впоследствии его могут сделать виновником данного дефекта, сказав, что вода льется именно из-за незаконного застекления его балкона.

    Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

    Остекление балкона, исходя из анализа действующего законодательства, относится к переоборудованию жилого помещения. Здесь стоит отметить, что обычный гражданин не обладает специальными познаниями в области обустройства жилого помещения. Таким образом, изначальный вывод о том, что застекление балкона предотвратит дальнейшее разрушение, не может быть принят. Если переоборудование в итоге приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, то данные действия гражданина будут признаны неправомерными.

    Для того чтобы деятельность по остеклению балкона не привела к нарушению закона, собственнику квартиры следует обратиться в орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления), или в МФЦ, предоставив необходимый пакет документации. Если на основании предоставленных документов будет принято решение о согласовании, то соответствующий акт будет основанием проведения переоборудования. Так что указанная ситуация подлежит разрешению в административно-публичном порядке.

    Отвечает юрист Татьяна Трофименко:

    На основании Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.06 ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Следовательно, претензии по состоянию и по качеству обслуживания жильцы многоквартирного дома должны предъявлять управляющей организации. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ УК обязана устранять указанные недостатки. В случае, если жилищная эксплуатационная компания не справляется с обязанностями или игнорирует обращения, можно обратиться с жалобой в органы государственной жилищной инспекции.

    Если собственник квартиры решил застеклить балкон самостоятельно, ему необходимо учесть несколько нюансов. Во-первых, данные шаги как минимум следует согласовать с управляющей организацией, так как затрагивается непосредственно общее имущество МКД. Во-вторых, судебная практика в некоторых случаях рассматривает остекление балкона как незаконную перепланировку. Напомним: перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Заявление о согласовании перепланировки подается в местную администрацию. В-третьих, город на уровне локальных актов может принять решение о запрете остекления балконов на центральных или продольных улицах для того, чтобы поддерживать единый культурный облик с условием об административной ответственности.

    На практике же чаще всего собственники жилых помещений не предпринимают никаких мер по согласованию остекления балкона с компетентными органами, что может грозить судебными процессами и обрушением балкона в целом.

    Таким образом, чтобы минимизировать риски, вам в первую очередь необходимо обратиться в управляющую организацию с жалобой на устранение недостатков в общем имуществе. Если в удовлетворении требований будет отказано, то с заявлением о проведении проверки и ходатайством о привлечении управляющей компании к административной ответственности нужно идти в государственную жилищную инспекцию.

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Не пропустите:

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    Амнистия в ручном режиме

    Чей балкон?

    С точки зрения законодательства, как городского, так и федерального, стеклить балкон самостоятельно нельзя.

    Дело в том, что по Жилищному кодексу балкон является частью общедомового имущества, владелец квартиры является лишь пользователем балкона, но никак не его собственником. Точно так же общим имуществом является и фасад дома. Застекляя балкон, гражданин меняет внешний облик здания, а делать это без согласования с жильцами и контролирующим органом нельзя (в Петербурге это городской комитет по градостроительству и архитектуре (КГА).

    Тем не менее вот уже 30 лет балконы в хрущевках, брежневках, домах-кораблях стеклят повсеместно.

    Десятилетиями на эти конструкции никто особо не обращал внимания. Но в этом году балконы в хрущевках вначале обложили штрафами, а потом и вовсе стали заставлять демонтировать остекление.

    «Российская газета» в числе первых рассказала об этой ситуации. Так, в N 9 от 19 января 2020 года вышла статья «Фасад и профи» о том, что по инициативе городской административно-технической инспекции были введены штрафы в размере пяти тысяч рублей за самовольное остекление. В принципе, они должны были затронуть нерадивых предпринимателей, которые часто оформляют витрины магазинов на первых этажах самым причудливым образом. Но формулировки оказались такими, что привлечь к ответственности стало возможно любого петербуржца с застекленным балконом в хрущевке. Новость о штрафах возмутила горожан, петербургские депутаты в ответ приняли закон, прозванный в народе «балконной амнистией» («РГ» рассказала об этом в N 25 от 5 февраля 2020 года — «Хрущевкам дали амнистию»). Идея была в том, чтобы не штрафовать людей, которые застеклили балкон до 11 января 2020 года. Тех, кто стеклит сейчас, «балконная амнистия» не коснулась.

    На тот момент казалось, что все хорошо. Но весной петербуржцы стали получать «письма счастья» из жилкомсервисов.

    Дело в том, что «балконная амнистия» действительно отменяла штрафы для владельцев давно застекленных балконов. Но сами конструкции по-прежнему вне закона. И жилкомсервисы стали требовать от граждан либо предоставить разрешительные документы на остекление, либо демонтировать конструкцию, в противном случае управляющие компании грозили судами. Мы описали эту ситуацию в N 139 от 28 июня 2020 года («Фасады просят красоты»).

    Виновны со всех сторон

    Разрешительной документации на застекленные балконы практически ни у кого нет. И получить ее постфактум самостоятельно невозможно. Сотни тысяч петербуржцев оказались в западне — в любой момент их могли заставить снести конструкции.

    Председатель КГА Владимир Григорьев в ответ на запрос «РГ» сообщил, что требование по согласованию облика фасадов в городе действует еще с 1959 года. После общественного резонанса в КГА подготовили разъяснение действующего порядка согласования остекления на балконах.

    В документе прописано, что управляющим компаниям рекомендовано самим инициировать собрания собственников, собирать комплект документов и обращаться в КГА, чтобы дом получил комплексное остекление, причем есть возможность сохранять и уже имеющиеся конструкции. Правда, вместо того, чтобы помогать жильцам получить остекление по единому проекту, жилкомсервисы продолжили рассылать письма с требованиями о демонтаже конструкций и пошли в суды.

    Не все шло гладко. Так, жилкомсервис N 1 Московского района велел петербурженке Алине Климовой демонтировать остекление на балконе, хотя балкон у горожанки застеклен никогда не был.

    Татьяна Васильева, получив «письмо счастья» из кировского жилкомсервиса N 2, добровольно демонтировала остекление. Но это не спасло ее от судебного иска. Кировский районный суд учел, что женщина снесла конструкцию, и прекратил административное дело. Правда, по решению суда горожанка должна оплатить пошлину шесть тысяч рублей, а также 287 рублей на почтовые расходы.

    Валентина Поликарпова из Московского района свою конструкцию заранее не снесла. В суд на нее подал не жилкомсервис, а районная администрация. Вердикт суда не в пользу горожанки — она должна демонтировать остекление и оплатить государственную пошлину.

    И таких дел сейчас в судах десятки. Никто не ведет статистику обращений конкретно по балконам. Но, например, согласно картотеке судебных дел на сайте Московского районного суда, с 1 августа по 9 сентября прошли заседания по 64 искам местной администрации к жильцам многоэтажек.

    Заслон жилкомсервисам

    С вопросом, почему так происходит, мы обратились в администрацию Московского района. Замглавы администрации Евгения Цырулева сообщила, что жилкомсервисы Московского района стали направлять жильцам предписания после 11 января 2020 года, когда вступил в силу закон о штрафах. Правда, на массовое недовольство горожан в районе отреагировали.

    — Действия управляющих компаний по подаче исковых заявлений в суд с требованиями демонтировать незаконно выполненное остекление приостановлены и взяты под контроль, — отметила Евгения Цырулева.

    Эту информацию подтвердили в жилищном комитете Петербурга: жилкомсервисам запретили подавать в суды по всему городу. Кроме того, сейчас на уровне профильных комитетов прорабатывается возможность создания типовых проектов благоустройства элементов фасада для домов массовых серий.

    Правда, эти решения не касаются граждан, которых уже обязали демонтировать балконы и по которым судебные заседания идут прямо сейчас. Кроме того, претензии к жильцам не сняты, а всего лишь приостановлены. Закон по-прежнему на стороне управляющих компаний, и судебные иски в любой момент могут быть инициированы вновь.

    О сложившейся ситуации «Российская газета» сообщила в ОНФ. В ОНФ Санкт-Петербурга в свою очередь выступили с инициативой ввести мораторий на демонтаж балконного остекления, пока не будет наведен порядок с нормативной базой.

    — Также комитет по градостроительству и архитектуре упростит процедуру выдачи разрешений на остекление балконов в домах, не имеющих исторической архитектурной ценности. Процедура должна быть доступной, быстрой и прозрачной, например, посредством подачи электронного обращения в МФЦ, — подчеркнул руководитель регионального отделения ОНФ в Петербурге Андрей Рябоконь.

    Стоит отметить, что работа над нормативной базой ведется. После широкого общественного резонанса парламент Петербурга стал прорабатывать поправки к закону «о балконной амнистии», чтобы окончательно легализовать остекленные балконы в домах массовых серий.

    Если поправки в закон о «балконной амнистии» примут, то коснутся они лишь тех балконов, что были остеклены до 11 января 2020 года. Но у оконных фирм своя правда.

    Под видом желающей застеклить балкон в хрущевке я обратилась в три такие конторы.

    «Закон не принят», — сообщили мне в одной из фирм. «В хрущевках ничего согласовывать не надо», — заявили в другой, в третьей же ответили, что согласованиями не занимаются, но в хрущевках можно ставить любое остекление.

    Конечно, в фирмах говорят неправду. Но беда в том, что сами оконные конторы никакой ответственности за обман не несут, и если человек поверит рекламным проспектам и застеклит свой балкон сейчас, то нарушителем будет он, а не предприниматели, продающие заведомо незаконную услугу. Горожане с «новыми» балконами рискуют получить штраф, да еще их обяжут демонтировать остекление за свой счет.

    Об этой норме широко не рассказывают. На дверях парадных спокойно висят рекламы оконных фирм, а разъяснений от жилкомсервисов — нет.

    Тема остекления балконов фактически зависла в воздухе, никто не знает, будут ли стеклить фасады в рамках капремонта или же жильцам предложат в какой-то момент скинуться на единое по стилю остекление для всего дома. Пока решение не принято, люди, к которым бросают на балкон окурки или залетают голуби, люди, которым, в конце концов, стало просто холодно в своих хрущевках с пониженной энергоэффективностью, не имеют права «застеклиться». Сколько месяцев или лет продлится эта неопределенность, неизвестно.

    Нужно ли согласие соседей на остекление балкона?

    Сегодня ни один ремонт не обойдется без остекления балкона. Но, если не следовать определенным правилам, это безобидное действие может быть наказано административным штрафом.

    Перепланировка ли это?

    Для ответа на вопрос является ли перепланировкой остекление балконов в хрущевке с крышей, требуется уточнить некоторые моменты. Со временем облик фасада меняется и нужно разрешение на такую смену. А площадь квартиры остается при этом неизменной, поэтому это вряд ли перепланировка, это реконструкция.

    Разрешение должно быть, так как балконные ограждения, оконные блоки и крыша являются несущими конструкциями. При превышении нагрузки они обрушатся. В документах Госстроя есть такое определение, как «переоборудование балконов» и один из пунктов гласит, что самовольная их переделка наказывается штрафами и возвращением в начальное состояние.

    Согласование остекления

    Согласование на остекление балконов в хрущевке с крышей должно проходить с соседями. Так говорит многолетний опыт судебных тяжб. Закон предполагает сбор следующих документов для согласования:

    • получение технического паспорта на помещение;
    • получение технического заключения;
    • проект планируемой реконструкции;
    • согласование со всеми вышестоящими инстанциями;
    • получение разрешения местной жилинспекции.

    По окончании работ нужно будет выполнить такие действия:

    • оформление перепланировочного акта;
    • измерение балкона и внесение изменений в реестр прав на недвижимое имущество.

    Упростить процедуру можно, отправившись в архитектурную инспекцию и получив там сведения о жильцах дома, уже остекливших балкон. У них можно позаимствовать действующий проект планируемой реконструкции.

    Если не выполнить всех инструкций, то по жалобе особенно вредных соседей придется заплатить административный штраф в размере от двух с половиной тысяч рублей и выше и вернуть балкон в первоначальное состояние. То есть вся работа будет напрасной. При неуплате же штрафа и невозвращении в состояние «все как было первоначально», возможна даже продажа квартиры.

    Статьи

    Можно ли остеклить балкон в МКД?

    Новые многоквартирные дома (МКД) сейчас уже строятся с остекленными лоджиями и балконами, так закладывается уже на стадии проектирования. Ранее построенные МКД сдавались без остекленных балконов и лоджий. Практически все собственники домов старого фонда осуществляли остекление балконов и лоджий, при этом разрешения ни у кого не спрашивали.

    С принятием нового Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) в 2005 году с более конкретным урегулированием норм жилищного законодательства по содержанию общего имущества (ОИ) МКД оказалось, что просто так остеклить балкон или лоджию нельзя, особенно, если эти действия затрагивают ОИ МКД. Такого мнения придерживается и большинство судов сейчас. Особенно в этом отличились суды г. Санкт-Петербург и Ленинградской области.

    К слову сказать, в нашем регионе о таких конфликтах по поводу остекления балконов и лоджий я особо не слышала. Да и управляющим организациям лишние споры и конфликты с собственниками ни к чему, у них много других задач и проблем. Но думаю, стоит изучить данный вопрос, чтобы быть во всеоружии, если вдруг возникнет спорный момент по этому поводу. Так что же может и что не может делать управляющая организация в отношении собственников, самовольно осуществивших остекление, утепление балконов и лоджий?

    В силу ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении, граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями.

    В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

    Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

    Из ч. 2 ст. 36 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

    Согласно пункту «в» части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 (далее — Правила 491), в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

    Таким образом, балконные плиты (ограждающие конструкции МКД) являются общим имуществом дома, за надлежащее содержание которых в силу норм ЖК РФ, Правил 491 отвечает управляющая организация.

    Остекление балконов, их утепление, а также врезание окон или дверей в несущих стенах помещений МКД, соединение балкона и жилой комнаты (кухни), по мнению большинства судов и Минстроя РФ, считается перепланировкой общего имущества МКД в случае, когда проектной документацией такого остекления не предусмотрено.

    В соответствии со ст. ст. 25, 26, 29 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (ОМСУ) на основании принятого им решения. Самовольной является перепланировка, проведенная при отсутствии такого решения (согласования) или с нарушением проекта.

    В силу пункта 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

    Пунктом 2 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Кстати, про перепланировку помещений в МКД мы уже писали в нашей статьях здесь и здесь .

    Письмо Минстроя России от 3 марта 2020 г. № 6370-ОГ/04: «. Переустройство либо перепланировка жилых помещений осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.

    Таким образом, утепление балкона или лоджии будет производится по согласованию с органом местного самоуправления. Вместе с тем, граждане вправе заменять окна и балконные двери с низкой энергоэффективностью на окна и балконные двери с улучшенными качествами».

    Определение Московского городского суда от 13 марта 2019 г. № 4г/8-2569/2019: «. В результате незаконной перепланировки нарушился архитектурный облик жилого дома, разработанный при проектировании. Ответчики, преследуя собственные интересы, изменили внешний вид дома, нарушив тем самым права других собственников. При этом также увеличилась нагрузка на плиты перекрытия и отделку фасада за счет веса стекла и отделочных материалов, кроме того, существует вероятность выпадения стекла или части оформления наружной стороны балкона или лоджии, степень огнестойкости здания снизилась.

    . Исковое заявление Государственного бюджетного учреждения г. Москвы «Жилищник Таганского района» к С.Т., С.В., С.Н. об обязании приведения балкона в соответствие с архитектурным решением многоквартирного дома — удовлетворить.

    Обязать С.Т., С.В., С.Н. демонтировать произведенное самовольно остекление балкона в принадлежащей им квартире по адресу: . и привести балкон в соответствие с архитектурным решением многоквартирного дома согласно технической документации в срок 30 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу.

    . При этом, судебная коллегия рассмотрела доводы С.Т. о том, что суд неправильно оценил представленные доказательства, а именно, что остекление балкона не является перепланировкой, разрешения на остекление нет необходимости представлять, указав на то, что данные доводы не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции, поскольку при незаконном остеклении балкона именно дома №. по ул. . в городе Москва не только нарушился архитектурный вид здания, но и увеличилась нагрузка на плиты перекрытия и отделку фасада.

    . Истец, как лицо, в обязанности которого в силу закона и наличия договорных отношений, входит соблюдение безопасности многоквартирного дома, сохранности имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, несет ответственность перед собственниками помещений за безопасность для жизни и здоровья граждан, а, следовательно, на нем лежит обязанность по защите прав и интересов собственников многоквартирного дома, куда входит и защита прав в судебном порядке, и не освобождает ответчика от обязанности устранения допущенных им нарушений.

    Остекление балкона и, в связи с этим, изменение общего фасада здания сравнительно с проектным, расположенного на Садовом кольце города Москвы повлекло нарушение прав граждан-собственников дома. Оснований для иного вывода не имеется».

    Аналогичные решения судов: Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20 марта 2019 г. № 33-6958/2019, от 24 мая 2018 г. № 33-8939/2018, от 25 июня 2019 г. № 33-14699/2019, от 16 июля 2019 г. № 33-16249/2019, от 3 сентября 2019 г. № 33-18924/2019, Определение 5 кассационного суда общей юрисдикции от 21 января 2020 г. № 88-280/2020, Апелляционное определение Саратовского областного суда от 4 июня 2019 г. по делу № 33-4551 (иск подан от имени собственника).

    Управляющая организация при обнаружении фактов незаконной перепланировки общего имущества МКД должна обязательно произвести внеочередной осмотр общего имущества МКД, в котором также могут принять участие заинтересованные собственники помещений МКД, оформив результаты осмотра актом и внеся запись в журнал осмотров МКД.

    Также управляющая организация может, вернее обязана, направить письменное обращение к собственникам (нанимателям), осуществившим перепланировку с требованием предоставить разрешительную документацию, а при ее отсутствии — потребовать привести помещение МКД в прежнее состояние согласно проектной документации МКД.

    Однако мер понуждения или воспрепятствования со стороны УО таким действиям собственников (нанимателей) действующее жилищное законодательство РФ не содержит, поэтому исполнять требование УО нарушители не обязаны. Остается в таком случае одно — решать спор в судебном порядке. Кстати, также право на обращение в суд при незаконной перепланировке или переустройстве имеет право ОМСУ в силу норм статьи 29 ЖК РФ.

    С уважением, Снежана Соболевская.

    Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на закрытый раздел форума. Вся необходимая информация и заявка по ссылке .

    Читать еще:  Как сделать балкон своими руками; советы, как сделать балкон в квартире красивым
  • Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector