Аварийный балкон кто должен ремонтировать

Кто должен ремонтировать лоджию в многоквартирном доме?

Здравствуйте! Вопрос: лоджия в многоквартирном доме. Отвалилась внешняя панель ограждения. Кто должен ремонтировать внешнюю сторону балкона? Управляющая компания или собственник? Если ответственность на УК, то ссылаясь на какой закон я могу с ними вести диалог ?

Вопрос относится к городу Тольятти

Ответы:

Вы серьезно хотите получить компетентный ответ от незнакомых людей в интернете?

Смотрите, заходите сюда, оформляете бесплатный доступ на 2 дня ко всей базе знаний Консультант + и за это время находите и ответ на свой вопрос, и судебную практику, и все формы документов с примерами заполнения, какие вам только понадобятся.

Добрый день, спасибо за вопрос, Вам необходимо иметь ввиду, что

— В силу статьи 166 ЖК РФ ремонт фасада относится к капитальному ремонту, который производится за счет средств фонда капитального ремонта.

— В силу п.1 ст.36 Жилищного Кодекса РФ

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

— В силу ст.16 ЖК РФ 2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

— Правила предоставления услуг управляющей компанией регламентированы

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170),

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491),

Техническими регламентами о безопасности зданий и сооружений (утв. Федеральным законом от 30.12.2009 №384-ФЗ)

В силу подпункта «к» статьи 31 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 года «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах» управляющая компания как исполнитель коммунальных услуг обязана вести учет жалоб (заявлений, обращений, требований и претензий) потребителей на качество предоставления коммунальных услуг, учет сроков и результатов их рассмотрения и исполнения, а также в течение 3 рабочих дней со дня получения жалобы (заявления, требования и претензии) направлять потребителю ответ о ее удовлетворении либо об отказе в удовлетворении с указанием причин отказа.

Рекомендация эксперта
Вам необходимо написать в свою управляющую компанию заявление, в котором указать Ваши требования по ремонту лоджии. В течение 3 дней Вы должны получить от них ответ, от которого будут уже зависеть дальнейшие действия.

Обязательно пишите заявления и добивайтесь ремонта фасада за счет средств капитального ремонта.

Аварийный балкон кто должен ремонтировать

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Публикации и практика

• Главная
• Обязанность управляющей компании провести ремонт балкона

Балконная плита нашей квартиры находится в неудовлетворительном состоянии: имеются трещины, коррозия металлического каркаса, по краям балконная плита осыпается.

Обращались в управляющую компанию, там сказали, что, так как балкон является только нашей собственностью (а не всех собственников помещений дома), то и ремонтировать его должны мы, либо общее собрание собственников может принять решение о проведении ремонта балконных плит и сборе на это дополнительных денежных средств. Правомерен ли ответ управляющей организации?

Ответ управляющей компании не основан на нормах законодательства.

Во-первых, балконная плита является общим имуществом собственников, также как и внешние ограждающие конструкции (стены, крыша, перекрытия и т.д.). А это означает, что за содержание данного имущества отвечает управляющая компания.

Во-вторых, согласно нормам постановления Госстроя РФ от 2003 года № 170, не должно допускаться дальнейшее разрушение элементов общего имущества собственников. Но управляющие компании упорно не желают видеть императивных (обязательных для исполнения) норм приведенного постановления и всегда ссылаются на необходимость проведения общего собрания собственников и сбора дополнительных денежных средств на ремонт. Между тем, отдельного решения собственников для проведения работ по восстановлению балконной плиты из состояния «аварийное» в состояние «нормативное» не требуется, о чем свидетельствует и многочисленная судебная практика.

Примеры из судебной практики

Пример 1. Управляющая компания обязана произвести ремонт балкона

Суд второй инстанции удовлетворил требования собственника об обязании управляющей компании восстановить разрушенную балконную плиту.

При этом, доводы о том, что ремонт балконной плиты носит капитальный характер, что требуется проведение общего собрания собственников и о том, что необходимо собрать с собственников дополнительные денежные средства, судом признаны несостоятельными, поскольку общее имущество собственников должно содержаться с соблюдением характеристик надежности безопасности многоквартирного дома, а также безопасности для жизни и здоровья граждан ( см. подробнее апелляционное определение Московского областного суда от 10 июля 2013 года по делу N 33-12503).

Пример 2. Ремонт ограждающих конструкций балкона должна выполнить управляющая компания

Суд обязал управляющую компанию отремонтировать ограждающие конструкции балкона, устранить причины протечек воды с потолка, выполнить иные работы..

Суд отверг доводы управляющей компании и указал, что ограждающие конструкции балкона квартиры, взаимосвязанные с балконной плитой, равно как и плиты потолочных перекрытий, относятся к общему имуществу собственников помещений дома.

При вынесении решения, суд основывался на положениях пунктов 4.2.4.2 и 4.3.1 Правил, утвержденных постановлением Госстроя, в соответствии с которыми, при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций ( см. подробнее апелляционное определение Пермского краевого суда от 20 мая 2013 г. по делу N 33-4741).

Являются ли балкон или лоджия общедомовым имуществом

Балкон является очень приятным дополнением в квартире, особенно в летнее время, ведь из него можно сделать отличную зону отдыха или место для хранения чего-либо. Но каждый собственник жилища, в которой есть это приятное дополнение, наверняка задавался вопросом: «Является ли балкон общим имуществом многоквартирного дома?». Пора раз и навсегда закрыть интересующий нас вопрос, прочитав следующую статью.

О чём гласит закон?

Прежде чем разбираться и давать ответ на интересующий нас вопрос, было бы неплохо разобраться в ситуации с точки зрения закона.

Балкон или лоджия – это выступающая из фасада многоквартирного дома ограждённая площадка. Постановление Правительства № 491 (подпункт «в» пункта 2 раздела 1) и Жилищный Кодекс (подпункт 3 пункта 1 статьи 36) гласят, что балконные плиты являются общедомовым имуществом, так как они служат частью здания, а также частью конструкции, которая считается ограждающей.

Одним словом, стены, верхняя часть, служащая потолком, балконная плита, и наружное ограждение – это общедомовое имущество, потому что перечисленные элементы обслуживают не только помещение вашего балкона или лоджии, но и помещение соседей.

Например, балконная плита соседа сверху служит вам потолком, а плита соседа снизу – полом. А вторая причина, по которой перечисленные элементы считаются общедомовым имуществом – это то, что все они служат составляющей частью фасада, который не находится в собственности жильцов.

Таким образом, можно подвести итог и подытожить, что к общему имуществу относятся:

• балконная плита, потому что она является несущим разграничивающим элементом в многоквартирном доме;
• внешние стены, так как они считаются общедолевым имуществом и обслуживают не одно помещение;
• внешнее ограждение.

Чьим имуществом считается балкон?

Выше вы узнали, какие составляющие находятся в имуществе всех жильцов многоквартирного дома, теперь пора узнать, что числится в собственности жильца квартиры с балконом.

Всё пространство, которое ограничено элементами, являющимися общей собственностью, считается имуществом хозяина. То есть балконная плита, внешние стены и наружное ограждение – это общее имущество, а вот само пространство и помещение, ограниченное этими элементами – имущество лишь хозяина апартаментов, и это ограничивает право посещения, а тем более распоряжения балконом всеми желающими лицами.

Также в имуществе собственника числятся все предметы интерьера, которые присутствуют на балконе: будь то мебель, предметы освещения, декорации и многое другое. Ещё имуществом владельца жилья являются перила, застекленные окна, двери, установленные самопроизвольно козырьки, навесы и другие элементы, которые были установлены хозяином апартаментов.

Владение жильцом балконом или лоджией закреплено в техническом паспорте.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что к имуществу собственника относится:

• перила;
• застекленные окна;
• двери;
• самопроизвольно установленные козырьки или навесы для защиты от плохих погодных условий;
• предметы интерьера и мебель, которые находятся в помещении балкона.

Какими правами и обязанностями обладает собственник балкона?

После того, как мы разобрались, что считается общедомовым имуществом , а что находится в имуществе собственника жилья, следует узнать, какими правами и обязанностями обладает собственник балкона.

В чьи обязанности входит осуществление ремонта на балконе?

Кто должен осуществлять ремонт и реконструкцию зависит исключительно от того, в чьей собственности предмет, которому необходим ремонт. В случае, если предмет находится в общедомовой собственности, то реконструкцию должна осуществлять Управляющая компания или ЖЭУ.

Например, если у вас трескается и сыпется балконная плита, то нужно обратиться к сотрудникам ТСЖ ( товарищество собственников жилья), которые должны вынести решение о том, что необходимо сделать ремонтные работы. Далее пишется заявление директору Управляющей комиссии или директору ЖЭУ о проведении ремонта. Заявление нужно писать в двух экземплярах, один из которых необходимо оставить себе для того, чтобы при отказе в ремонтных работах обратиться в суд.

Далее сотрудники ТСЖ примут решение о том, сколько денежных средств нужно выделить, в какие сроки начать и закончить работу, сколько материала потребуется и так далее.

Если же элемент, который подлежит ремонту и реконструкции пребывает в индивидуальном владении, то его ремонт должен осуществлять владелец жилища, в котором он находится.

Можно ли изменять размеры балконной плиты, объединять лоджию с комнатой, пристраивать балкон?

Размеры плиты можно изменять только в том случае, если на это было получено разрешение. Также разрешение требуется на пристройку балкона, если его изначально не было.

Объединять лоджию с комнатой можно, но в этом случае вы должны будете платить за помещение, которое служит балконом, более высокую сумму, так как это помещение будет считаться отапливаемым.

Если происходят изменения, которые не влекут за собой изменение размера помещения или пристраивание дополнительных конструкций, а изменения заключаются в дизайнерских и декоративных изменениях, то в этом случае разрешения не требуется.

Кто несёт ответственность за состояние балкона?

За состояние балкона несёт ответственность его владелец. В его обязанности входит очищение навесов и дополнительных козырьков, которые он самостоятельно сооружил, от снега, льда и сосулек, чтобы предотвратить порчу чужого имущества в результате схода снега или льда.

Также владелец обязан следить за его состоянием и самостоятельно ремонтировать при необходимости окна, двери, балконную конструкцию или дополнительные козырьки и навесы, которые были установлены самостоятельно.

Можно ли самостоятельно размещать или удалять баннер или рекламный плакат на наружном ограждении?

Размещать рекламный плакат или баннер, исходя только из собственного решения, ни в коем случае нельзя, так же как и удалять. Это можно делать только в том случае, если все жильцы дома дали на это согласие, так как наружное ограждение находится в имуществе у всех жильцов дома.

Итак, после прочтения данной статьи, можно найти ответ на вопрос: «Является ли балкон общим имуществом?». Теперь, когда вы знаете ответ на данный волновавший вас вопрос, вы можете пользоваться своими правами и выполнять свои обязанности.

Незаконный балкон

Высокая стоимость квартиры в новостройке заставляет собственников искать альтернативные методы по увеличению пространства. Одним из вариантов является преобразование лоджии или балкона. Однако радикальные действия в жилом помещении требуют согласования с уполномоченными органами.

Рассмотрим, какие действия с лоджией считаются незаконными и куда жаловаться на балкон соседей.

Законодательное регулирование

Жилищный кодекс относит к перепланировке ремонтные работы, направленные на изменение конфигурации или изменение инженерных систем. Данная информация должна отражаться в техническом паспорте на объект.

Поэтому самовольные действия по перепланировке не допускаются (ст. 26 ЖК РФ). Собственник должен согласовать запланированные работы в следующих органах:

• БТИ;
• организация, которая подготовила проект дома;
• Роспотребнадзор;
• Федеральная служба охраны (если квартира расположена рядом с правительственной трассой);
• Госпожарнадзор;
• управляющая компания;
• муниципальный отдел архитектуры и градостроения.

После проведения согласования, документы направляются в муниципальный жилищный отдел для получения разрешения.

Хотя квартира является собственностью гражданина, владелец не имеет право самостоятельно совершать следующие ремонтные работы с балконом:

• остекление;
• установление козырька;
• утепление для увеличения жилой площади квартиры;
• пристраивание на 1 этаже.

Самовольное остекление балкона

Остекление относится к популярным нарушениям собственников. Хотя процедура не относится к перепланировке или реконструкции, закон приравнивает ее к капитальным ремонтным работам. Поэтому процедуру необходимо обязательно согласовать. Замена старого остекления лоджии на новое незаконно, если дом имеет застекление в едином стиле.

Важно! Не нуждается в согласовании процедура по остеклению, если она указана в проектной и технической документации дома.

Категорически запрещается проводить работы по внутренней обшивке лоджии деревянными материалами. Лоджии предусмотрены проектом для эвакуации при пожаре. Поэтому использование деревянных материалов в обшивке нарушает пожарную безопасность.

Самовольно установленный козырек над балконом

Установление козырька предусматривается проектной декларацией дома. Он должен соответствовать ряду нормативов. В том числе должен выдерживать сход снега и образование сосулек.

Козырек под балконом находится в ведении управляющей компании и относится к общедомовому имуществу. УК должна следить за техническим состоянием козырька и не допускать образования сосулек и скопления снега.

Самовольно установленный козырек подлежит демонтажу. Самостоятельное возведение квалифицируется как переоборудование лоджий без соответствующего разрешения.

Незаконная перепланировка балкона

Для увеличения жилой площади квартиры собственник может утеплить лоджию и удалить стену. Такие работы также нуждаются в согласовании.

• монтировать «теплый пол» из отопительной системы дома;
• переносить радиаторы отопления;
• удалять стену, если она является несущей;
• эксплуатировать объект без восстановления металлической перегородки;
• срезать порожек при демонтаже стены.

Незаконная пристройка балкона на первом этаже

Для монтажа пристройки понадобится не только согласование уполномоченных органов, но и получение согласия соседей. Среди них собственники квартир, расположенных над преобразуемым жильем и через стенку.

Однако закон предусматривает случаи запрета на возведение пристройки:

• дом расположен на центральной улице;
• коммуникации дома расположены ближе, чем 2,5 метра от потенциального строения;
• объект предназначается для расширения жилой комнаты, что сопряжено с разрушением несущей стены;
• материалы и технологии, предусмотренные собственником, устарели;
• в процессе ремонтных работ будут разрушены элементы дома;
• многоквартирный дом является памятником архитектуры.

Незаконное остекление балконов: ответственность

Зачастую граждане проводят ремонтные работы без надлежащего разрешения, с целью узаконить перепланировку по факту. Однако уполномоченные органы не всегда удовлетворяют требование заявителя.
Ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает ответственность за проведение несогласованных или запрещенных работ.

• штраф (от 2 до 2,5 тыс. р. для физических лиц);
• необходимость вернуть квартире надлежащий вид в установленный срок.

Рассмотрим, как заставить спилить незаконный балкон. Демонтаж самовольной постройки возможен по решению суда. Как показывает практика, суд удовлетворяет требования заинтересованных лиц, если строение мешает другим жильцам либо нарушает права третьих лиц.

Незаконная перепланировка лоджии может быть незаметна для третьих лиц. Однако серьезные ремонтные работы, проведенные без согласования, могут привести к разрушению многоквартирного дома. Поэтому собственникам квартир целесообразно обращать внимание на ремонтные работы, которые проводят соседи.

Ремонт балконной плиты

Ремонт балконной плиты — опасный и сложный. От качества выполненной работы, будет зависеть безопасность человеческой жизни. Важно тщательно разобраться, что собой представляет элемент, и какими бывают виды повреждения.

Учитывая эту информацию, определяют вид ремонта для устранения повреждений. Незначительные разрушения исправляют самостоятельно.

Что это такое

Балконная плита – основа балкона. От характеристик и размеров зависит надежность эксплуатации конструкции. Выделяют такие виды:

• ПБ – многопустотные, изготовленные из железобетона (используют для перекрытия), стандартные размеры: длина 3,5 м, ширина 1,5 м, толщина 16 см;
• монолитные – предоставляют одно целое с конструкцией для перекрытия;
• консольные – крепятся с помощью защемления в стенке с одной стороны, или двух противоположных, подойдет для строений с тяжелыми стенами (кирпич или железобетон).

Ремонт балконных конструкций зависит от вида элементов и причин разрушений.

Виды разрушений и их причины

Основная причина повреждения балконов – нарушение герметизации стыков и гидроизоляции. Из-за этого в комнату попадет влага. Поскольку возникает конденсат, который провоцирует развитие плесени.

Влага негативно влияет на железобетон, и приводит к возникновению коррозии на арматуре. Если бетон старый, то влага легко проникает внутрь. Арматура, на которой появилась коррозия, снижает несущие функции бетона.

Разрушение связанно с сильным давлением, которое производится на плиту, резкими перепадами температурного режима, отсутствие капитального ремонта. Часто это встречается в хрущовках.

Причинами могут быть ошибки, которые допустили при монтаже.

Среди них выделяют:

• обратный уклон плит;
• отсутствие капельников, сливов, защищающих кранов в нижней части плиты;
• плохое качество материалов, брак.

Перед тем, как отремонтировать балконную плиту важно установить причину ее повреждения.

Специалисты выделяют 2 этапа.

1. Разрушения, при которых проводят усиление конструкции. Часто встречается в домах, которым 35-40 лет. Такие работы выполняют самостоятельно.
2. Разрушение вида объекта. При этом наблюдается обвал части балкона, возникновение трещин, отслоение.

Сложные нарушения тяжело устранить самостоятельно, поэтому может понадобиться помощь профессионалов.

Виды ремонта

Существуют такие виды ремонтных работ:

• мелкий;
• средний;
• аварийный;
• капитальный.

Человеку, который не имеет знаний в этой сфере, тяжело будет определить, насколько разрушена конструкция. Оценку устанавливает специалист.

Если на поверхности появились маленькие трещины, не следует их заливать раствором. При этом определяют степень поражения арматуры коррозией. Небольшие трещины бывают глубокими и со стороны определить это тяжело. Если повреждения незначительные, то мелкий и средний ремонт балконной плиты своими руками легко выполнить.

Потребность капитального ремонта видна каждому. Это подтверждает наличие больших трещин. Такой вид работ должна выполнять специальная бригада монтажников. Аварийное состояние можно определить по таким признакам:

• обнаженная арматура;
• глубокие трещины;
• разрушение плиты сверху и отслоение снизу;
• обвал частей.

При аварийном состоянии конструкции балкона необходимо обратиться к профессиональным монтажникам, у которых имеется спецтехника.

Подготовительный этап

Подготовка к ремонтным роботам состоит из таких процессов:

• очистка балкона от посторонних предметом;
• вынос мусора;
• подготовка необходимых материалов;
• при необходимости провести ограждение внизу под балконом;
• очистить плиту от поврежденного бетона;
• обнаженную арматуру зачистить от коррозии.

После проведения этих мероприятий приступают к выполнению работы.

Ремонтные работы

Работы состоят из процессов и этапов. Главные цели, которые достигают в этом деле:

• восстановление повреждений;
• укрепление конструкции;
• устранить щели;
• герметизация;
• закрепление парапета.

Каждый этап требует тщательного просчета. Предварительно рассматривают и изучают возможные варианты. В этом деле ошибки недопустимы.

Также не следует пытаться самостоятельно устранить аварийное состояние плиты. В этом случае обычно ее выламывают из стены с помощью спецтехники. Такие работы осуществляют профессиональные монтажники.

Самостоятельно можно провести только мелкий или средний ремонт.

При оголенной арматуре

На обнаженной арматуре легко очистить верхний слой ржавчины. Затем конструкцию необходимо обработать специальным раствором, который предотвращает развитие коррозии.

Сварную арматуру легко уложить на поверхность плиты и зафиксировать с помощью дюбелей.

Важно чтобы конструкция была полностью утоплена в стяжку из бетона. Поэтому между плитой и сеткой всегда оставляют зазор.

Укрепление плиты

Укрепление балкона — это незаменимый этап. Изначально необходимо установить по бокам платформы стальные балки. Их закрепляют к стене консолью. Потом к ним приваривают сетку и заливают бетон.

Такой метод зарекомендовал себя самым надежным, безопасным и успешным.

Восстановление парапета

При ветхом парапете его необходимо усилить. Это делают с помощью металлического уголка:

• по периметру следует обварить плиту;
• к нижней части закрепляют несколько вертикальных стоек;
• обварить стойки, которые находятся в вертикальном положении перилами из уголка.

При необходимости расширения балкона, стойки сваривают не вертикально, а под наклоном. Этот метод подойдет, если понадобится укрепление балкона перед остеклением.

Восстановленная плита – это надежная основа для пола на балконе. При этом важно учитывать, что выравнивание с помощью бетонной стяжки у профессионалов считается не самым удачным вариантом. Такой материал производит лишнюю нагрузку.

Уклон осуществляют клиновидными лагами. Укладываются высокой стороной к парапету. Таким образом, получается основа под черновой пол.

Если задумано утепление пола, то между лагами укладывают пенопласт или алюминированный синтепон. Ремонт пола на балконе таким методом надежный и безопасный.

После утепления накладывают черновую подушку. Поверхность выбирают из ламината или другой декоративной отделки.

Важно исключить минеральную вату в качестве утеплителя. Этот материал быстро пропитывается влагой. В результате производится дополнительная нагрузка на плиту, начинаются образовываться трещины. Надежный утеплитель – специальный синтепон.

Перед тем, как отремонтировать балкон, важно учитывать степень разрушения и метод их устранения. Это сложное и опасное дело. Если человек не уверен в собственных силах, то такое дело лучше доверить мастерам.

Незначительные повреждения можно устранить самостоятельно. Капитальный ремонт балконной плиты, ее аварийное состояние устраняют только с помощью спецтехники и профессиональных монтажников.

Перед проведением самостоятельных работ важно убедится в правильной оценке повреждения плиты. Это влияет на надежность и безопасность работы.

Капитальный и текущий ремонт балконов в многоквартирном доме: на кого возложена такая обязанность

Закон, призванный регулировать подобную область жизни общества, содержит однозначный ответ на поставленный вопрос: выполнять работы по приведению в надлежащее состояние лоджий и балконов должны управляющие организации. Закрепленное в нормативном акте правило применяется, если полномочия по управлению делами МКД возложено на них. Несмотря на данный факт, сложившаяся практика показывает, что зачастую УК уклоняются от выполнения соответствующих работ, пытаясь навязать их осуществление жильцам.

Жилищный кодекс как регулятор деятельности УК

ЖК содержит норму, устанавливающую, что основная цель работы управляющей компании состоит в том, чтобы создавать жителям дома все условия для того, чтобы их проживание на вверенной УК территории было максимально безопасным. Сотрудники таких организаций должны совершать работы, направленные на сохранение общего имущества жителей многоквартирного дома в пригодном для использования состоянии, при этом их качество должно соответствовать всем нормативам в данной сфере. За нарушение этого требования, в отношении УК предусмотрена административная, а в ряде случаев и уголовная ответственность.
Согласно вышеуказанным Правилам, к вышеуказанной категории имущества отнесены несущие и ограждающие технические и инженерные конструкции, в числе которых указаны и балконные плиты. В зависимости от множества внешних и внутренних факторов (особенности строения сооружения, природных условий, общего состояния, территориального расположения дома) управляющие компании обязаны проводить как текущий, так и капитальный ремонт вверенного им общедомового имущества.

Другие источники регулирования деятельности УК

Помимо федерального законодательства, существует ряд подзаконных актов, устанавливающих основные принципы и начала деятельности управляющих компаний. Такими актами являются:

1. Правила, регулирующие порядок содержания общего имущества, принятые в 2006 году.
2. Перечень работ, которые должны выполнять УК от 2013 года.
3. Специальные технические регламенты.

Для более правильного и эффективного осуществления ответственными лицами вышеуказанных норм, 7 лет назад Правительством был принят Перечень работ и услуг, осуществление которых необходимо для содержания имущества, находящегося в общей собственности жильцов многоквартирного дома. В числе прочего к таким работам и услугам относится деятельность УК по обнаружению нарушений технических характеристик конструкций, металлических частей открытых и закрытых балконов, лоджий, козырьков. Если такие неисправности обнаружены, то должностные лица обязаны разработать и согласовать с собственниками план работ по устранению нарушений и воплотить его в жизнь. Также вышеуказанным правительственным актом установлены основные правила выполнения данных работ.

Во взаимоотношениях каждой конкретной специализированной компании и потребителей, использующих ее услуги, существуют собственные сроки и требования, предъявляемые к периодичности осуществления работ по обслуживанию общей собственности. Также существует официальный перечень случаев, когда такие действия являются обязательными и неотложными. Вся эта информация включена в условия соответствующего договора между жильцами и УК, причем его составление и подписание обязательно при вверении управления специализированной организации.

Судебные споры

В случае, если сотрудники управляющей компании не исполняют свои обязанности надлежащим образом, можно воздействовать на них с помощью письменных заявлений и требований. По общему правилу, на рассмотрение обращения УК может потратить не больше, чем 30 дней. Если такой подход не принесет желаемого результата, то следующим этапом понуждения к проведению ремонтных работ. Будет обращение в судебный орган с соответствующим иском.
Несмотря на то, что в Российской Федерации судебные прецеденты не являются источником права, ранее принятые решения по аналогичным делам, негласно учитываются органами правосудия. Далее будут рассмотрены наиболее значимые споры по категории дел, связанных с некачественным исполнением УК своих прямых обязанностей по техобслуживанию собственности многоквартирных домов, приведены итоги данных судебных разбирательств.

Восстановление разрушенных краев балконных конструкций

Суд не принял во внимание довод о том, что в вынесенном относительно нее предписании указано только на обязанность выполнения работ по кап. ремонту. Судебный орган постановил, что УК должна проводить весь спектр работ, направленных на то, чтобы использование общедомового имущества его владельцами было безопасным, на сохранение балконных и аналогичных им конструкций. Иное толкование законодательных норм означало бы, что управляющая компания вправе собирать оплату за свои услуги и работы с жителей дома, однако осуществлять обязана только капитальный ремонт, не предпринимая мер для своевременного устранения возникших неисправностей. Это противоречит самому смыслу федерального жилищного законодательства, и подзаконных правовых норм.

Разборка лоджий и балконов, находящихся в аварийном состоянии

В судебном акте по соответствующему делу указано, что демонтаж данных конструкций – это прямая обязанность УК. Неисправности технического состояния балконов и лоджий должны устранять их собственники имущества за счет принадлежащих им денег. Однако управляющая компания должна своевременно ликвидировать угрозу жизни и безопасности жильцов многоквартирного дома, независимо от принятого ими решения. Необходимость проведения капитального ремонта всего здания не оказывает влияния на сложившуюся ситуацию.

Аварийное состояние одной из балконных плит

При рассмотрении дела судом учитывались следующие обстоятельства: бетон, из которого состоит балконная конструкция, отслоился вплоть до внутренней арматуры на одной из плит. Также наблюдалась рыхлость и обрушение ее частей. Это представляло угрозу жизни и здоровью граждан, вследствие чего возникла необходимость срочного ремонта. При указании управляющей компании на ее обязанность устранить нарушения, судебный орган исходил из того, что такие действия являются признаками надлежащего содержания общего имущества, обязательства по исполнению которых возложены на данную организацию.
Несмотря на то, что УК часто уклоняются от выполнения прямо предусмотренных законом обязательств, жильцам МКД необходимо отстаивать свои права и интересы. К тому же их нарушение может привести к созданию серьезной угрозы их жизни, здоровью, безопасности. Самый эффективный способ воздействия на специализированную организацию – это обращение в суд. В большинстве случаев органы правосудия учитывают сложившуюся практику и встают на сторону жильцов, понуждая УК устранить допущенные нарушения.

Кто должен делать ремонт в муниципальной или приватизированной квартире

Эксплуатация жилых помещений не проходит без проблем, рано или поздно нужно ремонтировать батареи или трубы канализации, электросеть или сантехнику.

Требуется выполнение ремонтных работ в помещении квартир и в местах общего пользования. Владельцы жилья не имеют точной информации (в большинстве своем) о том, что должны ремонтировать они, за свои средства, а что ложиться на плечи Управляющей Компании или другой организации, обслуживающей дом.

Обслуживание дома – прямая обязанность УК, ведь на содержание МКД жильцы ежемесячно перечисляют средства. Но что входит в услуги ЖКХ, что в квартире отремонтируют бесплатно и за что понадобится платить свои деньги дополнительно?

УК и ЖЭКи нередко пользуются незнанием собственников жилья в много квартирном доме и требуют плату за те работы, которые по жилищному законодательству входят в список бесплатных. Поэтому перед тем, как подписать на общем собрании договор с УК, стоит точно разделить услуги платные и бесплатные, потом останется только следить за соблюдением положений договора.

1. Бесплатные работы
2. Отличия приватизированных квартир от муниципальных
3. Нормативы
4. Куда можно обратиться с жалобой
5. Некачественное выполнение услуг ЖКХ
6. Права жильцов

Бесплатные работы

МКД не может остаться без одного из видов управления, это требование закона. Если жильцы сами не спешат выбрать Управляющую Компанию, им будет назначена такая организация органами местного управления.

Обслуживающая организация следит за состоянием дома, выполняет необходимый ремонт, заботиться о безопасности жилья. По договору УК делает обязательно ремонт общедомового имущества, которое необходимо для обслуживания всего дома, а не отдельно взятой приватизированной квартиры. Что относится к такому имуществу общедомового типа?

• Система газоснабжения.
• Канализация.
• Водоснабжение (горячее, холодное).
• Электросеть.
• Площади чердака, подвала, лестничных площадок, технических помещений.
• Придомовая территория.

Обслуживание такого большого количества объектов – задача ответственная, требует регулярного выполнения, контроля, профессионального подхода. Но есть собственники квартир, приватизированных, которые до сих пор считают, что Управляющая Компания или ЖЭК должны проводить ремонт указанных сетей и у них в квартире.

ВНИМАНИЕ! Для разъяснения данного вопроса нужно обратиться к статье 36 Жилищного Кодекса и к постановлению Правительства под номером 491 (изданном в 2006 году).

С учетом этих документов создан список работ ремонтного типа, которые выполняются УК в многоквартирном доме бесплатно:

1. Это стояки систем горячего и холодного водоснабжения – до соединения с трубами отвода.
2. Газопровод с отводами до крана, перекрывающего поступление газа.
3. Стойки отопления до соединения с трубами отвода.
4. Приборы для отопления.
5. Приборы учета (счетчики), если они расположены до состыковки с отводами или устройствами отключения.

Список большой, но многое из оборудования владелец квартиры должен ремонтировать за свой счет, не дожидаясь бесплатных услуг от УК или ЖЭКа. Что входит в перечень?

• Кухонные плиты (электрические или газовые).
• Приборы учета индивидуальные.
• Сантехническое оборудование, его фурнитуру.
• Трубы, которые идут после состыковки со стояком. Это касается и отводов.
• Розетки, выключатели, кабели, которые располагаются в помещении квартиры. А также домофоны, если они устанавливаются для обслуживания жилья.

Следует изучить данные списки, разобраться в вопросе, прежде чем требовать от УК бесплатного ремонта. Если нужен ремонт своего имущества, стоит ли обращаться к мастерам из УК или вызывать специалистов из частной компании.

Практика показывает, что работники УК и ЖЭКа хорошо знают специфику оборудования конкретного дома. Они знают, как проходит проводка по квартире, где перекрыть воду на время ремонтных работ. Поэтому, если мастера имеют хорошую подготовку, они осуществят ремонт быстрее и качественнее. Но это индивидуально, зависит от профессионализма подготовки коллектива УК.

Информация будет полезной и в том случае, когда Управляющая Компания, получая ежемесячные платежи на обслуживание МКД, требует от жильцов еще и дополнительных средств для ремонта стояков или приборов учета, расположенных до состыковки отводов со стояками.

Отличия приватизированных квартир от муниципальных

Кто должен делать муниципальной квартире ремонт газовой плиты, например, розетки? Указанные законодательные нормы касаются не только приватизированных, но и муниципальных квартир.

Но владение муниципальной квартирой дает некоторые преимущества нанимателям. Они могут не платить за ремонт в доме (капитальный, текущий), за ремонт общедомового имущества. По жилищному законодательству государство должно менять в муниципальной квартире раз в 20 лет газовую плиту, раз в 15 лет – газовую колонку. Ванна чугунная меняется раз в 45 лет.

Муниципальных квартир осталось немного, большинство жилья приватизировано. И собственники, осуществившие приватизацию, должны понимать, что на своей частной территории они сами проводят ремонт и сами меняют оборудование.

Нормативы

Когда в доме, обслуживаемом УК, повреждается общедомовое имущество, даже расположенное в квартире, ремонт должен быть выполнен быстро и бесплатно. Управляющая компания обязана это делать по договору и по закону.

Существуют даже определенные сроки выполнения таких обязанностей, которые должны соблюдаться неукоснительно. Компания может затягивать начало ремонтных работ, что приводит к порче имущества жильцов. В таком случае нужно добиваться возмещения убытков.

ВНИМАНИЕ! По статье 149 Постановления Правительства под номером 354 (2011 год) жильцы могут потребовать от УК возмещения расходов, если компания не провела своевременно требуемый ремонт.

Что делать, если Управляющая Компания требует дополнительные средства на проведение ремонта общедомового имущества (указанного в списке)? Следует напомнить ей о существовании закона «О защите прав потребителей», который она такими своими действиями нарушает. Привлечь к ответу обслуживающую компанию в данной ситуации можно и по статье 310 Гражданского Кодекса.

Куда можно обратиться с жалобой

Подать жалобу можно сначала в Государственную жилищную инспекцию. Она обязана отреагировать и передать в суд бумаги для дальнейшего рассмотрения и привлечения УК к ответственности по закону. Суд в таких ситуациях назначает виновному штраф.

Если Государственная жилищная инспекция не прореагировала, потребитель имеет право также отказаться от договорных обязательств по отношению к Управляющей компании. Отказ от сотрудничества с обслуживающей инстанцией должен быть оформлен документально. Это соответствует положениям ЖК РФ.

Некачественное выполнение услуг ЖКХ

Управляющая Компания может регулярно уклоняться от своих обязательств или предоставлять услуги на низком уровне. Если не получается полностью отказаться от ее услуг, можно потребовать перерасчета за выполненные плохо работы. Выполняется перерасчет при перерывах водоснабжения, газоснабжения, других бытовых ресурсов.

При подписании договора на обслуживание с УК в документе могут, помимо стандартных услуг, указываться и дополнительно. Например, компания обещает за деньги, перечисляемые ежемесячно жильцами МКД на обслуживание, озеленить двор, построить спортивную площадку. Эти работы учитываются при расчете платежки.

Но проходит время, а положенные (и оплаченные жильцами) работы не были выполнены. Что делать в такой ситуации? Нужно делать заявление на перерасчет, обращаясь в бухгалтерию УК. Часто такое действие дает результат. Компания не хочет терять средства и старается в ближайшее время исправить недоработки.

ВАЖНО! Чтобы перерасчет был осуществлен, нарушения договора нужно зафиксировать документально.

При таких доказательствах УК не имеет права отказать в вычете стоимости работ, которые она не провела.

Права жильцов

В каждом городе есть несколько управляющих компаний, поэтому собственники жилья в МКД имеют выбор. Нужно подобрать обслуживающую организацию, которая будет ответственно выполнять свою работу.

Если, несмотря на перечисление ежемесячных платежей, УК не проводит бесплатный ремонт общедомового имущества, требует дополнительных средств, жильцы могут разорвать с ней договор за его нарушение, создать ТСЖ – свой орган управления домом.

Осыпается балконная плита – методики ремонта и защиты от разрушения

Балкон — выносная конструкция, которая постоянно находится под воздействием атмосферных осадков. Серьезные разрушения могут привести к обрушению балкона. Своевременно замеченные трещины и сколы уберегут от неприятных последствий.

Остекление балкона без предварительного ремонта несущих элементов не решит проблему, а только ее усугубит.

Ремонт балконной плиты: этапы восстановления

Нарушение правил эксплуатации, температурные перепады, отсутствие водоотводящих элементов на балконе — причины осыпания плиты.

Признаки для проведения ремонтных работ:

• плесень на поверхности;
• мокрые пятна;
• трещины, сколы;
• оголение арматуры и ее коррозия;
• расшатывание парапета;
• деформация конструкции (изменение угла наклона).

Чтобы восстановить целостность балконной плиты от небольших разрушений, необходимо отремонтировать бетонное основание, нанести гидроизоляционный слой, защитить закладные элементы. На парапет установить капельник для отвода воды.

Восстановление сколов

Разрушенный периметр балкона с незначительными повреждениями можно отремонтировать самостоятельно, для этого понадобится провести ряд работ:

• удалить осыпающиеся элементы, щеткой очистить от пыли;
• нанести очиститель для бетонных поверхностей, после чего промыть водой;
• приготовить бетонный раствор на основе акрилового закрепителя;
• подготовленную поверхность покрыть грунтовкой или разведенным водой ПВА клеем;
• нанести раствор, выровнять поверхность.

Когда бетон застынет и наберет прочность, защитить его слоем гидроизоляции.

Поверху изолирующего слоя выполнить бетонную стяжку, а по периметру закрепить водосток.

Восстановление основания и ремонт арматуры

Если плита имеет глубокие трещины, выбоины, сколы через которые виден арматурный каркас, но парапет еще в хорошем состоянии, то восстановить такое основание можно самостоятельно.

Для выполнения работ понадобится:

• снять разрушившийся слой бетона;
• арматурный каркас очистить от пыли, следов ржавчины и обработать антикоррозийным средством;
• добавить или заменить арматурные прутья для восстановления жесткости. Скрепить их между собой скруткой или сваркой.

Справка. Для защиты металла от ржавчины можно использовать уксус.

После восстановления металлического каркаса, основание залить бетоном. Провести защитные мероприятия.

В случаях, когда плита и основные закладные, удерживающие ее, приходят в негодность – балкон из элемента обустройства превращается в опасный объект. Собственными силами справиться с задачей невозможно. Для восстановления требуется привлечение специалистов.

Капитальный ремонт

На первом этапе проводится обследование объекта.

Признаки аварийного состояния:

• оголенная арматура с глубокими сквозными трещинами;
• обрушение бетонных фрагментов;
• изменение наклона плиты;
• коррозия парапета и ограждающих конструкций.

Капитальный ремонт балконов производят по программе «Капитальный ремонт МКД» после включения дома в эту программу. Самостоятельное вмешательство в конструктив здания может привести к обрушению балкона.